در نظام حقوقی ایران، ابطال سند رسمی یکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین دعاوی مربوط به املاک، مالکیت و اسناد ثبتی محسوب می‌شود. این دعوا زمانی مطرح می‌گردد که شخصی مدعی شود سند رسمی تنظیم‌شده به نام دیگری، به دلایلی فاقد اعتبار قانونی است و ادامه اعتبار آن موجب تضییع حقوق وی خواهد شد. این دلایل می‌توانند از جعل و صوری بودن معامله گرفته تا عدم رعایت شرایط قانونی تنظیم سند را دربر گیرند.
به بیان ساده‌تر، اگر ثابت شود که سندی برخلاف واقع، خلاف قانون یا به‌نحوی متقلبانه تنظیم شده است، ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح دعوای ابطال سند رسمی، تقاضای بی‌اعتباری و حذف اثر حقوقی آن را داشته باشد.
در این مقاله، شرایط قانونی ابطال سند رسمی، تفاوت آن با بطلان، موارد شایع، نمونه دادخواست، مراجع صالح و مدارک مورد نیاز به‌صورت کامل بررسی می‌شود.
سند رسمی چیست و چه تفاوتی با سند عادی دارد؟
در بررسی دعوای ابطال سند رسمی، ابتدا باید مفهوم سند رسمی و تمایز آن با سند عادی را به‌درستی بشناسیم؛ چرا که اعتبار حقوقی این دو نوع سند، نقشی کلیدی در نتیجه پرونده ایفا می‌کند.
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی به نوشته‌ای گفته می‌شود که در شرایط زیر تنظیم شده باشد:
- توسط مأمور رسمی دولت؛
- در حدود صلاحیت قانونی او؛
- و با رعایت تشریفات مقرر در قانون؛
📌 از جمله اسناد رسمی می‌توان به این موارد اشاره کرد:
- اسناد ثبت‌شده در دفاتر اسناد رسمی مانند بیع‌نامه، صلحنامه یا هبه‌نامه رسمی
- اسناد مالکیت صادره از سوی اداره ثبت اسناد و املاک
- اسناد ازدواج و طلاق ثبت‌شده در دفاتر رسمی
⚖️ تفاوت سند رسمی با سند عادی در دعاوی حقوقی
در مقابل، سند عادی نوشته‌ای است که بین اشخاص تنظیم می‌شود و توسط مأمور رسمی ثبت نگردیده است. هرچند سند عادی نیز می‌تواند اعتبار اثباتی داشته باشد، اما:
- این اسناد در برابر شخص ثالث اعتبار کمتری دارد
- بدون امضا یا پذیرش طرف مقابل، قابل استناد نیست
- در دعاوی مرتبط با املاک، معمولاً فاقد ارزش ثبتی است
📝 نکته مهم: اسناد عادی در صورتی در برابر اسناد رسمی پذیرفته می‌شوند که یا سند رسمی باطل شود یا طرف مقابل صراحتاً صحت سند عادی را بپذیرد.
دلایل و موارد قانونی امکان ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی اقدامی ساده و فوری نیست؛ چرا که اصل بر اعتبار اسناد رسمی است و فقط در موارد خاص و با حکم قطعی دادگاه می‌توان آنها را بی‌اعتبار کرد. به همین دلیل، شاکی باید دلایل محکم و مدارک کافی ارائه کند تا دادگاه قانع شود سند رسمی از نظر حقوقی فاقد اعتبار است. در ادامه به مهم‌ترین موارد قانونی ابطال سند رسمی می‌پردازیم:
✅ جعل سند رسمی
جعل از مهم‌ترین دلایل ابطال اسناد است و می‌تواند به دو صورت جعل مادی و مفادی رخ دهد که به شرح زیر است:
- جعل مادی: تغییر یا دست‌کاری در مندرجات سند (مانند تغییر تاریخ، امضا، الحاق یا حذف بخشی از متن).
- جعل معنوی: درج اطلاعات خلاف واقع توسط مأمور تنظیم‌کننده سند، مانند وارد کردن اطلاعاتی نادرست در دفترخانه.
در صورتی که دادگاه کیفری وقوع جعل را احراز و حکم قطعی صادر کند، دادگاه حقوقی می‌تواند به استناد آن، دستور ابطال سند رسمی جعلی را صادر نماید.
✅ معاملات صوری
گاهی طرفین برای اهدافی مثل فرار از دین، فرار مالیاتی یا فریب اشخاص ثالث، معامله‌ای ظاهری انجام داده و سند رسمی تنظیم می‌کنند. این سند در ظاهر معتبر است، اما در واقع قصد جدی برای معامله وجود ندارد. در چنین مواردی، با اثبات صوری بودن معامله، دادگاه حکم به ابطال سند صادر خواهد کرد.
✅ معامله معارض
بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت، اگر فردی یک ملک را به بیش از یک نفر منتقل کند و برای آن دو سند صادر شود، سندی که تاریخ ثبت آن مؤخر باشد، سند معارض محسوب می‌شود. در این صورت، هیأت نظارت اداره ثبت یا دادگاه می‌تواند رأی به ابطال سند مؤخر بدهد.
📌 نمونه رایج: فروش یک آپارتمان به دو نفر مختلف و صدور دو سند مالکیت.
✅ فقدان شرایط اساسی صحت معامله
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، وجود شرایطی مانند اهلیت طرفین، قصد و رضایت واقعی، موضوع معین و مشروعیت جهت معامله ضروری است. اگر مشخص شود در زمان انعقاد معامله یکی از طرفین محجور بوده، معامله تحت اکراه واقع شده یا اشتباه اساسی رخ داده است، سند رسمی ناشی از آن نیز باطل خواهد شد.
✅ صدور سند تضمینی بدون قصد واقعی انتقال
در برخی موارد، انتقال ملک صرفاً به‌عنوان وثیقه یا تضمین بازپرداخت وام انجام می‌شود، اما در سند رسمی به شکل «انتقال قطعی» ثبت می‌گردد. در صورت اثبات این موضوع، دادگاه می‌تواند حکم به ابطال سند بدهد، چرا که قصد واقعی طرفین صرفاً تضمین تعهد بوده، نه انتقال مالکیت.
برای نتیجه گیری این بخش باید گفت که هر یک از این دلایل باید با ادله کافی مانند حکم قطعی کیفری، شهادت شهود معتبر، کارشناسی رسمی یا قراردادهای مقدماتی ثابت شوند. صرف ادعا برای ابطال سند رسمی کافی نیست.
مراحل قانونی ابطال سند رسمی
برای ابطال سند رسمی باید مراحل قانونی خاصی طی شود:
- مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی
- تهیه مدارک لازم شامل سند مورد نظر، شناسنامه، کارت ملی، ادله اثباتی
- تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- پرداخت هزینه دادرسی و ثبت دادخواست در دادگاه صالح
- تشکیل جلسه رسیدگی در دادگاه و ارائه دلایل
- صدور رأی دادگاه در صورت احراز شرایط ابطال سند
- در صورت قطعی شدن رأی، اصلاح وضعیت ثبتی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک
در ادامه این مطلب، اطلاعات دیگر شامل مدارک لازم، نمونه دادخواست و مرجع رسیدگی کننده به این موضوع را برایتان مشخص خواهیم نمود.
مدارک لازم، نمونه دادخواست برای طرح دعوای ابطال سند رسمی
برای اینکه دعوای ابطال سند رسمی به‌درستی مطرح شود و دادگاه وارد رسیدگی گردد، ارائه مدارک کافی و مستندات قانونی الزامی است. همچنین انتخاب مرجع صالح نیز نقش کلیدی در سرنوشت پرونده دارد.
📌 مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی
-
در خصوص اموال منقول (مانند خودرو): دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده صلاحیت رسیدگی دارد.
-
در خصوص اموال غیرمنقول (مانند ملک): دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
🛑 توجه داشته باشید که شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی را ندارد، حتی اگر ارزش مال پایین باشد.
📝 مدارک لازم برای طرح دعوا
- اصل یا رونوشت برابر اصل سند رسمی مورد اعتراض
- کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی خواهان
- ادله اثباتی از جمله حکم قطعی کیفری در خصوص جعل اسناد، شهادت شهود معتبر، قراردادهای پیشین یا استشهادیه
- پرینت یا فایل ثبت‌نام در سامانه ثنا
- نمونه دادخواست چاپی یا فایل Word برای ثبت در دفاتر خدمات قضایی
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی به شکل زیر است:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام؛
احتراما، اینجانب … فرزند … به شماره ملی … ساکن …، به استناد سند مالکیت پیوست، مالک شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان به شماره پلاک ثبتی … بوده‌ام. متاسفانه مشتکی‌عنه آقای … بدون مجوز قانونی، ملک مذکور را به شخص ثالث فروخته و برای آن سند رسمی به شماره … تنظیم نموده است.
با عنایت به اینکه حسب رأی قطعی شماره … صادره از شعبه … دادگاه کیفری، مشارالیه به جرم فروش مال غیر محکوم شده، لذا مستند به مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، و ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، صدور حکم ابطال سند رسمی شماره … و بازگشت وضعیت به حالت اولیه را از محضر دادگاه تقاضا دارم.
با تشکر – امضا
در صورت نیاز به دریافت این متن می توانید بر روی نمونه دادخواست ابطال سند رسمی کلیک نمایید.
سوالات متداول
در این قسمت می توانید سوالات متداول و پرتکرار که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است را مشاهده فرمایید. در نظر داشته باشید که برای کسب اطلاعات مشاوره ای می توانید با وکلای ایران لگال تماس حاصل فرمایید و مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی آنلاین دریافت نمایید و در مراحل بعدی نیز امکان پیگیری پرونده شما توسط وکلای ما وجود خواهد داشت.
❓من مجعولیت یک سند عادی را در دادگاه کیفری اثبات کرده‌ام و حکم قطعی شده است. حال با توجه به انتقال ملک با استفاده از این سند مجعول و صدور سند رسمی، آیا باید ابطال سند عادی مجعول یا بطلان معامله را درخواست کنم یا فقط ابطال سند رسمی کافی است؟
در این شرایط ابتدا باید بطلان معامله منشأ و سپس ابطال سند رسمی را از دادگاه حقوقی درخواست کنید. اثبات جعلیت کیفری برای ابطال سند رسمی کافی نیست و اقدام حقوقی بیشتری نیاز است.
❓آیا امکان ابطال سندی که به صلح رسیده است وجود دارد؟
برای ابطال سند صلح، بررسی مدارک و اسناد مربوطه ضروری است. شرایط خاص قانونی و حقوقی باید رعایت شود و برای این‌کار، بهتر است با یک وکیل مجرب مشورت کنید.
❓وکیل شاکی با صلحنامه جعلی دادخواست ابطال سند رسمی مرا داده‌اند و هنوز ابلاغ نشده است. چگونه می‌توانم آمادگی داشته باشم تا غافلگیر نشوم؟
بهتر است شما نیز اسناد و مدارک خود را بررسی کنید و در صورت نیاز ادعای جعل مطرح کنید. آماده‌سازی دفاعیه و مشاوره با یک وکیل حقوقی می‌تواند در جلوگیری از غافلگیری مفید
❓من پدرم زودتر از پدر بزرگم فوت میکنه و از سهمش دو دانگ به آنها می‌رسد و آنها هم فوت می‌کنند و به عمه‌هایم و عموهایم می‌رسد. عموی من با یک وکالت که از پدربزرگم گرفته و درست کردن قولنامه دستی ادعا می‌کند که کل سهم پدری‌اش را خریده و ادعای او مورد قبول قاضی قرار نگرفته. الان برام ابلاغیه اومده مطالبه دادرسی و ابطال سند. در ضمن یکی از عموها و عمه‌ها سهمشان را داده‌اند به ما و سند زده‌اند. ممنون میشم توضیح بدید که ابطال سند چی هست؟
خواهان علیه شما دادخواست ابطال سند داده است. شما می‌توانید از طریق سامانه ثنا منضمات دادخواست را مشاهده و پرینت بگیرید تا متن کامل شرح خواسته را بررسی کنید. در این‌گونه پرونده‌ها، نقش مدارک و دفاعیات شما در رد دعوای خواهان بسیار کلیدی است.
❓بنده خوانده هستم در پرونده اثبات مالکیت و منشأ سند خواهان سندی هست که به دلایل معتبری که دارم هیچ ارتباطی به ملک مورد بحث ندارد. ضمن اینکه این سند واقعیت دارد و با املاک و اشخاص دیگری تنظیم شده و هیچگونه ارتباطی با ملک مورد بحث ندارد. خدمت عزیزان عرض شود که چنانچه بنده بصورت مجزا و جداگانه نسبت به سند ایشان دادخواست بدهم از واژه ابطال سند یا بطلان سند استفاده کنم؟
در این مورد استفاده از عنوان “ابطال سند” برای دادخواست مناسب‌تر است، چرا که شما ادعا دارید سند مذکور ربطی به ملک مورد نظر ندارد و خواهان به اشتباه یا سوءنیت به آن استناد کرده است.
برای ارائه پاسخ دقیق‌تر و راهنمایی حقوقی کامل، نیاز به بررسی جزئیات بیشتر پرونده وجود دارد. به‌ویژه محتوای سند مورد اختلاف، تاریخ آن و ارتباط آن با ملک محل دعوا باید دقیقاً بررسی شود. در صورتی که سند مرتبط با رهن باشد نیز، می‌توانید دادخواست “ابطال سند رهنی” یا “بطلان عقد رهن” مطرح نمایید.
❓سلام چند سال پیش خانه‌ای خریدیم بعد از مدتی متوجه شدیم خانه به کسی دیگر هم فروخته شده و سند به نام آن شخص شده. حالا بعد از چند سال اعتراض شخص ثالث و دادگاه رفتن و وکیل گرفتن، سند آن شخص ابطال گردید. وقتی خواستیم برای تنظیم سند مراجعه کنیم فهمیدم که از روی سند ۲۲۰ میلیون وام گرفته شده. با توجه به ابطال سند، حالا تکلیف این وام چی میشه؟
با توجه به اینکه سند رسمی به نام فرد قبلی ابطال شده است، اصولاً تمامی آثار و تبعات قانونی ناشی از آن نیز بی‌اثر خواهد شد، از جمله وامی که با استفاده از آن سند دریافت شده است. در این شرایط، بانک صادرکننده وام می‌تواند برای وصول مطالبات خود از گیرنده وام اقدام کند، نه از شما به‌عنوان مالک فعلی. برای اطمینان از رفع توقیف یا قفل روی ملک، باید مراحل قانونی رفع بازداشت در اداره ثبت انجام شود و در صورت لزوم، با دادخواست الزام به تنظیم سند قطعی، انتقال ملک به نام شما پیگیری گردد.