در سالهای اخیر، اختلافات ناشی از عدم تخلیه بهموقع ملک توسط مستأجر، از رایجترین پروندههای مطرح در شورای حل اختلاف و دادگاهها بوده است. موجرانی که به دنبال تخلیه سریع ملک هستند، معمولاً سراغ مسیر صدور دستور تخلیه فوری میروند؛ اما این مسیر قانونی دارای شرایط خاص و سختگیرانهای است.
یکی از سؤالات پرتکرار این است که آیا با وجود فقط یک شاهد، امکان صدور دستور تخلیه وجود دارد یا خیر؟ این سؤال زمانی پیچیدهتر میشود که همان شاهد، یکی از نزدیکان مستأجر باشد، مثل داماد یا برادر او. در این مقاله بهصورت دقیق و با توجه به مقررات جدید ثبت قراردادها در سامانه کاتب، به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت.
شرایط قانونی صدور دستور تخلیه فوری در سال ۱۴۰۴
دستور تخلیه فوری یک امتیاز قانونی برای موجر است که به او اجازه میدهد بدون طیکردن فرایند طولانی رسیدگی در دادگاه، ملک خود را بازپس بگیرد؛ اما این امتیاز تنها زمانی قابل استفاده است که شرایط مشخصی طبق قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ فراهم شده باشد. در ادامه مهمترین شرایط این نوع تخلیه را بررسی میکنیم:
📜 لزوم قرارداد کتبی، مدتدار و ثبتشده
بر اساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید:
- بهصورت کتبی تنظیم شده باشد؛
- مدت اجاره در آن بهصورت واضح درج شده باشد؛
- توسط موجر و مستأجر امضا شده باشد؛
در صورتی که اجارهنامه بدون تعیین مدت زمان معین یا صرفاً شفاهی باشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود نخواهد داشت و تنها راه، اقامه دعوای حقوقی برای حکم تخلیه در دادگاه خواهد بود.
از سوی دیگر، در سال ۱۴۰۲ به بعد با اجرای قانون «ساماندهی بازار اجاره»، الزام جدیدی اضافه شده است: ثبت قرارداد در سامانه رسمی مانند سامانه کاتب. ثبت قرارداد در این سامانه به نوعی اعتبار رسمی قرارداد را تقویت میکند و شرط لازم برای استفاده از تخفیفات قانونی مثل صدور دستور تخلیه فوری محسوب میشود.
🔍 اهمیت امضای دو شاهد در قرارداد اجاره
یکی از مهمترین شروط برای استفاده از دستور تخلیه فوری، وجود حداقل دو شاهد امضاکننده در ذیل قرارداد است. در رویه قضایی ایران، نبود دو شاهد بهطور معمول باعث رد درخواست برای دریافت حکم تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف خواهد شد.
این شرط از جنبه حقوقی برای اطمینان از صحت و اعتبار قرارداد ضروری است. البته در برخی موارد خاص، قضات ممکن است امضای مشاور املاک را به عنوان یکی از شهود بپذیرند؛ اما این موضوع بسته به نظر مرجع رسیدگی دارد و بههیچوجه قاعده عام و مطمئنی محسوب نمیشود.
در نتیجه، برای صدور دستور تخلیه فوری، وجود دو شاهد مستقل و معتبر، همراه با سایر شرایط، امری ضروری است.
آیا با یک شاهد میتوان دستور تخلیه گرفت؟
خیر. طبق قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶، برای صدور دستور تخلیه فوری، اجارهنامه باید کتبی، مدتدار، دارای کد رهگیری و امضای حداقل دو شاهد باشد. در صورت داشتن فقط یک شاهد، موجر باید از طریق دادخواست حکم تخلیه در دادگاه اقدام کند.
📌 بررسی امکان تخلیه فوری با شاهد واحد
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و رویه قضایی رایج، دستور تخلیه فوری تنها در صورتی صادر میشود که قرارداد اجاره دارای دو شاهد امضاکننده باشد. در این خصوص، قانون و مقررات به صراحت صحبت نکردهاند، اما شوراهای حل اختلاف و قضات در اجرای قانون، بر شرط وجود دو شاهد تأکید دارند. در نتیجه:
- اگر قرارداد فقط یک شاهد داشته باشد، شرط صدور دستور تخلیه فوری ناقص است؛
- در این شرایط، درخواست دستور تخلیه رد میشود و موجر ناچار است از مسیر طرح دعوای حکم تخلیه در دادگاه اقدام کند؛
- در این مسیر دیگر نیازی به دو شاهد نیست و قاضی بر اساس دلایل و مستندات، مانند رسید اجارهبها، پیامکها، شهادت سایر شهود یا اقرار مستأجر، تصمیمگیری میکند.
به بیان سادهتر، داشتن فقط یک شاهد یعنی از مسیر سریع شورای حل اختلاف نمیتوان استفاده کرد، اما راه قانونی از طریق دادگاه همچنان باز است. به همین دلیل پیشنهاد میشود که تمدید اجاره بدون شاهد انجام نشود.
🔍 اثر امضای مشاور املاک بهعنوان شاهد دوم
در برخی پروندهها، موجر یا مستأجر به این نکته استناد میکنند که مشاور املاک نیز قرارداد را مهر و امضا کرده است. آیا این امضا بهعنوان شاهد دوم پذیرفته میشود؟
پاسخ این سؤال، وابسته به نظر قاضی یا شورای رسیدگیکننده است. برخی از قضات، در عمل امضای مشاور املاک را بهعنوان یکی از شهود میپذیرند، بهویژه اگر مهر بنگاه در صفحه قرارداد درج شده باشد. اما باید توجه داشت:
- این امر یک قاعده کلی و الزامی نیست؛
- بنابراین، نباید صرفاً به امضای مشاور املاک دلخوش کرد؛
- برای اطمینان از قابلیت صدور دستور تخلیه، وجود دو شاهد مستقل و مشخص بهترین راهکار است.
بستگان مستأجر بهعنوان شاهد؛ قابل قبول است؟
در بسیاری از قراردادهای اجاره، شاهدانی امضا میکنند که از نزدیکان طرفین هستند؛ یکی از نمونههای بحثبرانگیز، امضای بستگان مستأجر بهعنوان تنها شاهد قرارداد است. این وضعیت پرسشهایی را در ذهن موجر ایجاد میکند؛ از جمله اینکه آیا چنین شاهدی از نظر قانونی پذیرفته است و اگر بعدها همکاری نکند یا انکار کند، امکان تخلیه ملک وجود خواهد داشت یا خیر؟
🔍 بررسی رابطه خویشاوندی و اعتبار شهادت
از منظر قانونی، رابطهی خویشاوندی مانعی برای امضای قرارداد به عنوان شاهد محسوب نمیشود. بهعبارت دیگر داماد، پدر، برادر یا هر فرد دیگری حتی اگر نزدیک باشد میتواند ذیل قرارداد را به عنوان شاهد امضا کند؛ قانون مشخص نکرده که شاهد حتماً باید بیطرف باشد؛
اما در عمل، شهادت افراد نزدیک به مستأجر ممکن است نزد مرجع رسیدگی، از اعتبار کمتری برخوردار باشد، مخصوصاً اگر دعوا به دادگاه کشیده شود و شاهد تحت استماع رسمی قرار گیرد.
در نتیجه امضای بستگان مستأجر بهعنوان شاهد از نظر شکلی معتبر است؛اما بهتر است یکی از شهود از طرف موجر انتخاب شود و فردی بیطرف باشد تا در آینده مشکلی در اثبات نداشته باشید.
🔍 انکار شاهد توسط بستگان مستأجر چه تبعاتی دارد؟
یکی از مشکلات جدی زمانی رخ میدهد که تنها شاهد موجود، که از بستگان مستأجر است، امضای خود را انکار کند یا از شهادت امتناع نماید. در این حالت:
- اگر موجر قصد استفاده از دستور تخلیه فوری را داشته باشد، این انکار عملاً مانع میشود؛
- زیرا دستور تخلیه بر پایه اعتبار ظاهری قرارداد و شرایط شکلی آن صادر میشود و امکان بررسی ماهوی وجود ندارد؛
- بنابراین اگر شاهد انکار کند یا همکاری نکند، شورای حل اختلاف معمولاً دستور تخلیه صادر نمیکند.
در این شرایط، تنها راه باقیمانده برای موجر، اقامه دعوا برای صدور حکم تخلیه در دادگاه حقوقی است. در این مسیر، قاضی وارد بررسی ماهیت میشود و میتوان از دلایل دیگر مانند رسید پرداخت اجاره، پیامکها، شهادت شهود جدید، اقرار مستأجر و… برای اثبات رابطه استیجاری استفاده کرد؛ اگر قاضی قانع شود، حکم تخلیه صادر خواهد شد، هرچند فرایند آن زمانبرتر از دستور تخلیه است.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در قراردادهای اجاره
در روند بازپسگیری ملک از مستأجر، دو مسیر حقوقی پیش روی موجر قرار دارد. این دو مورد عبارتند از دستور تخلیه و حکم تخلیه از دادگاه که با یکدیگر تفاوت دارند. هر کدام از این مسیرها شرایط، مزایا و محدودیتهای خاص خود را دارند و انتخاب آنها بستگی به وضعیت قرارداد و مدارک دارد.
🔍 در چه شرایطی باید حکم گرفت، نه دستور؟
اگر قرارداد اجارهنامه دارای شرایط زیر نباشد، نمیتوان از طریق دستور تخلیه اقدام کرد و باید به دنبال حکم تخلیه از دادگاه رفت:
- قرارداد فاقد امضای دو شاهد باشد؛
- قرارداد در سامانه رسمی مانند کاتب یا سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نشده باشد؛
- مدت اجاره به پایان نرسیده باشد یا مستأجر حق تمدید قانونی داشته باشد؛
- ملک دارای حق سرقفلی یا تابع قانون سال ۱۳۵۶ باشد.
در چنین شرایطی، باید دادخواست تحویل عین مستأجره در دادگاه محل وقوع ملک ارائه شود. در این فرایند، رسیدگی ماهوی انجام میشود و قاضی با بررسی دلایل، در صورت اثبات انقضای مدت یا تحقق شرایط فسخ، حکم تخلیه را صادر میکند.
🔍 مسیر قانونی درخواست حکم تخلیه در دادگاه
برای طرح دعوای حکم تخلیه، موجر باید مراحل زیر را طی کند:
- تنظیم دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به نام “تخلیه عین مستأجره”؛
- ضمیمه کردن مدارک مانند اجارهنامه، رسید اجاره، اظهارنامه ارسالشده، مکاتبات، پیامکها و…؛
- ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک؛
- شرکت در جلسات دادرسی و ارائه توضیحات؛
- صدور حکم تخلیه در صورت اثبات حق موجر؛
- اجرای حکم از طریق اجرای احکام دادگستری در صورت تمرد مستأجر.
تفاوت کلیدی در این مسیر، زمانبر بودن آن نسبت به دستور تخلیه فوری است. با این حال، در صورت نبود شرایط شکلی دستور تخلیه، این تنها راه قانونی باقیمانده برای موجر خواهد بود.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون امکان دریافت دستور تخلیه با یک شاهد مطرح شده است:
❓ من فقط یک شاهد برای قرارداد اجارهنامهام دارم که اونم داماد مستأجره. الان مستأجر خالی نمیکنه، میتونم دستور تخلیه بگیرم؟
✅ اگر فقط یک شاهد داشته باشید، حتی اگر امضای مشاور املاک هم روی قرارداد باشد، معمولاً دستور تخلیه فوری صادر نمیشود؛ چون قانون تأکید دارد که حداقل دو شاهد لازم است. اما نگران نباشید، شما میتونید از طریق دادگاه حقوقی و با ارائه دادخواست حکم تخلیه اقدام کنید، فقط این مسیر کمی زمانبرتر از تخلیه فوری است.
❓ من قراردادم تو سامانه کاتب ثبت نشده، ولی دو تا شاهد دارم. میتونم باهاش دستور تخلیه بگیرم؟
✅ داشتن دو شاهد، شرط مهمیه، ولی طبق دستورالعملهای جدید، اگر قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه رسمی مشابه ثبت نشده باشه، معمولاً شورای حل اختلاف دستور تخلیه صادر نمیکنه. پیشنهاد میکنیم با وکیل مشورت کنی و از طریق حکم تخلیه دادگاهی اقدام کنی یا ابتدا قرارداد رو ثبت رسمی کنی.
❓ تو قرارداد اولیه یه مرد و یه زن شاهد بودن، ولی تو تمدید قرارداد دو مرد امضا کردن. الان به پایان رسیده و مستأجر تخلیه نمیکنه. مشکلی پیش میاد؟
✅ نه، اصلاً مشکلی نیست. قانون در مورد جنسیت شهود چیزی نگفته، فقط تعداد دو شاهد الزامیه. چون قرارداد تمدیدشدهات دو شاهد داره، اگر شرایط دیگه مثل ثبت در سامانه رسمی و پایان مدت اجاره رعایت شده باشه، میتونی درخواست دستور تخلیه فوری بدی.