امکان فسخ خرید واحد نیمه کاره و استرداد پول
ما حدود یک ماه پیش خونه ای که فقط انشعابات و اسانسورش تکمیل نشده بود پیش خرید کردیم و الان که تقریباً بیشتر پول رو پرداخت کردیم فهمیدیم که سازنده به خاطر این که صاحبان واحد‌های دیگه پول رو کامل پرداخت نکردند از ادامه ساخت منصرف شده
ساخت این خونه از سال ۱۴۰۱ استارت خورده و نهایتاً تا سال ۱۴۰۳ باید تمام می‌شده
ما این ملک را از سازنده نخریدیم از شخصی خریدیم که قبلاً این ملک رو پیش خرید کرده
الان ما میتونیم این معامله رو فسخ کنیم و پول های پرداخت شده را پس بگیریم؟؟؟
از کجا میشه فهمید که این ملک توقف ساخت توسط شهرداری نداره؟؟؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
اگر واقعاً پروژه متوقف شده باشد، هرچه بیشتر پرداخت کنید بدون اینکه وضعیت حقوقی ملک و امکان تکمیل آن روشن شود، پس گرفتن پول یا تعیین تکلیف واحد می‌تواند سخت‌تر شود.
اما امکان فسخ وجود دارد؛ فقط باید دید حق فسخ را از کدام قرارداد می‌شود استخراج کرد. چون شما واحد را از پیش‌خریدار قبلی خریده‌اید، قرارداد شما در واقع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از پیش‌فروش است و قانون پیش‌فروش ساختمان این نوع انتقال را هم دربرمی‌گیرد.
صرف اینکه سازنده ساختمان را دیر تمام کرده، همیشه به این معنا نیست که بتوان فوراً معامله را فسخ کرد. اگر در قرارداد شما یا قرارداد اولیه صراحتاً نوشته شده باشد که در صورت عدم تکمیل یا عدم تحویل تا تاریخ مشخص، خریدار حق فسخ دارد، وضعیت خیلی بهتر است. اگر چنین بندی نباشد، معمولاً ابتدا بحث الزام به انجام تعهد مطرح می‌شود و اگر انجام تعهد ممکن نباشد یا شرایط قانونی آن فراهم شود، حق فسخ می‌تواند ایجاد شود. مواد ۲۳۷ تا ۲۴۰ قانون مدنی همین ترتیب را برای تخلف از تعهد و غیرممکن شدن انجام آن پیش‌بینی کرده‌اند.
نکته مهم‌تر این است که شما یک ماه پیش خریده‌اید، در حالی که موعد اولیه پروژه ظاهراً سال ۱۴۰۳ بوده. اگر فروشنده قبلی هنگام فروش به شما می‌دانسته پروژه متوقف است یا سازنده قصد ادامه ندارد ولی این موضوع را نگفته و ملک را طوری فروخته که انگار فقط چند کار جزئی مانده، این مسئله می‌تواند در دعوای شما خیلی اثرگذار باشد. در این حالت علاوه بر حقوقی که از قرارداد اولیه به شما منتقل شده، باید خود قرارداد شما با فروشنده قبلی هم جداگانه بررسی شود.
از طرف دیگر، قانون پیش‌فروش برای حالتی که کمتر از ۱۰ درصد کار باقی مانده نیز راه دیگری گذاشته است: اگر پیش‌خریدار تعهداتش را انجام داده و فقط اقدامات جزئی باقی مانده باشد، با تأیید مهندس ناظر در شرایط مقرر می‌تواند موضوع انتقال سهم و تکمیل باقی کار را پیگیری کند. بنابراین اگر واقعاً فقط انشعابات و آسانسور مانده، قبل از فسخ باید ارزش این مسیر هم بررسی شود.
برای اینکه بفهمید شهرداری پروژه را متوقف کرده یا نه، فقط به حرف سازنده اکتفا نکنید. با پلاک ثبتی، شماره پروانه ساختمانی یا شماره پرونده شهرسازی، وضعیت ملک را از شهرداری محل وقوع ملک پیگیری کنید و مشخصاً بپرسید آیا «دستور توقف عملیات»، پرونده ماده ۱۰۰، تخلف از پروانه یا مانع دیگری برای ادامه ساخت وجود دارد یا خیر. طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، اگر ساختمان بدون پروانه یا برخلاف پروانه ساخته شود، شهرداری اختیار جلوگیری از ادامه عملیات را دارد. اگر دسترسی به پرونده را به شما ندادند، از فروشنده بخواهید آخرین وضعیت پرونده شهرسازی، پروانه و گزارش مهندس ناظر را ارائه کند.
فعلاً اگر هنوز مقداری از ثمن باقی مانده، قبل از پرداخت باقیمانده حتماً قرارداد بررسی شود؛ قانون پیش‌فروش هم در صورت متناسب نبودن پیشرفت ساختمان با قرارداد، امکان مشروط کردن پرداخت اقساط به تأیید پیشرفت توسط مهندس ناظر را پیش‌بینی کرده است.
اگر متن بندهای قرارداد خودتان درباره «تاریخ تحویل، وضعیت تکمیل ساختمان، فسخ و خسارت» و همین‌طور متن بخشی که نوشته فروشنده قبلی حقوقش را به شما واگذار کرده بفرستید، می‌شود دقیق‌تر گفت آیا الان می‌توانید معامله خودتان را فسخ کنید و پول را از همان فروشنده پس بگیرید یا باید ابتدا علیه سازنده برای انجام تعهد اقدام شود.