تأخیر سازنده در تحویل و سند آپارتمان و مطالبه وجه التزام

سلام وقت شما هم بخیر؛

پرونده شما را نباید بیشتر از این رها کرد؛ چون دو خطر هم‌زمان وجود دارد: یکی اینکه تخلفات ساختمانی سازنده باعث شود پایان‌کار و سند مدت زیادی صادر نشود، و دیگری اینکه سازنده از همان ۵۵۰ میلیون باقی‌مانده استفاده کند و ادعا کند خود شما هم تعهد مالی‌تان را انجام نداده‌اید و بنابراین مستحق وجه التزام نیستید. اما نکته مثبت این است که قرارداد و متمم‌ها را ثبت کرده‌اید، بخش عمده ثمن را پرداخته‌اید، واحد را با هفت ماه تأخیر تحویل گرفته‌اید و برای موعد سند هم گواهی عدم حضور دارید؛ بنابراین برای اقدام قضایی مدارک مهمی در اختیار دارید. به نظر من الان این اقدامات را انجام دهید:

اول قبل از اینکه نواقص ساختمان تغییر یا تکمیل شود، از طریق دفتر خدمات قضایی «تأمین دلیل با جلب نظر کارشناس» بخواهید تا سه کولر نصب‌نشده، کمدها، سیستم اطفای حریق، وضعیت مشاعات و سایر کسری‌ها دقیقاً صورت‌جلسه و قیمت‌گذاری شود. تأمین دلیل در صلاحیت دادگاه صلح است.

درباره ۵۵۰ میلیون، پول را آماده نگه دارید و رسمی اعلام کنید که از پرداخت آن فرار نمی‌کنید، بلکه آمادگی دارید هم‌زمان با انجام کامل تعهدات قراردادی و حسب مفاد قرارداد آن را بپردازید. این قسمت مهم است؛ چون ماده ۳۷۷ قانون مدنی در تعهدات متقابل امکان خودداری از تسلیم را تا آمادگی طرف مقابل پیش‌بینی کرده، اما اینکه شما در این قرارداد دقیقاً حق نگه‌داشتن ۵۵۰ میلیون را داشته‌اید یا خیر به عبارت قرارداد بستگی دارد. اگر سازنده از دریافت وجه در شرایط قانونی امتناع کند، امکان تودیع وجه نیز بر اساس ماده ۲۷۳ قانون مدنی قابل بررسی است تا بعداً نتواند ادعا کند شما آماده پرداخت نبوده‌اید.

دعوا را فقط با عنوان «الزام به تنظیم سند» محدود نکنید. با توجه به تخلفات ساختمانی، خواسته‌ها حسب متن قرارداد می‌تواند شامل الزام به رفع موانع و تخلفات لازم برای صدور پایان‌کار، اخذ پایان‌کار، اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، تنظیم سند رسمی، تکمیل نواقص و ملحقات مورد تعهد، وجه التزام تأخیر در تحویل و وجه التزام تأخیر در تنظیم سند باشد. در قراردادهای مشارکت، اینکه مالک رسمی یا سازنده مسئول هرکدام از این مراحل است به قرارداد مشارکت آنها بستگی دارد و دادگاه بر همان اساس تعیین تکلیف می‌کند.

نکته بسیار مهم این است که چون سازنده با سه مالک قرارداد مشارکت داشته، اگر سند مادر هنوز به نام همان سه مالک است، در دعوای تنظیم سند بهتر است وضعیت هر سه مالک رسمی هم بررسی شود و در صورت لزوم آنها نیز طرف دعوا قرار بگیرند؛ اینکه واحد طبق قرارداد مشارکت سهم سازنده بوده، دلیل مهم شماست، ولی برای انتقال سند رسمی معمولاً نباید مالک رسمی از پرونده جا بماند. رویه قضایی نیز فروش واحد سهم سازنده را در صورت داشتن اختیار قراردادی قابل ترتیب اثر دانسته است.

درباره روزی ۵ میلیون هم متن دقیق بند تعیین‌کننده است. اگر صریحاً نوشته شده بابت «تأخیر در تحویل»، می‌توانید آن را از تاریخ ۱۴۰۴/۰۶/۰۱ تا تاریخی که واقعاً واحد تحویل شده مطالبه کنید. اگر جداگانه یا به‌طور روشن برای «عدم حضور و انتقال سند» هم وجه التزام تعیین شده، از ۱۴۰۵/۰۶/۰۱ تا زمان انجام تعهد نیز قابل مطالبه است. اما اگر یک بند کلی برای همه تخلفات نوشته شده، دادگاه باید محدوده آن را از متن قرارداد تفسیر کند. گواهی عدم حضور شما برای این قسمت مدرک مهمی است، ولی بهتر است آمادگی خودتان برای پرداخت مانده ثمن هم کاملاً قابل اثبات باشد تا سازنده نتواند به آن ایراد بگیرد.

با توجه به اینکه یک طبقه برخلاف نقشه از دو واحد به سه واحد تبدیل شده و یکی از واحدها حتی کنتور گاز ندارد، من دعوا را عقب نمی‌انداختم؛ چون این تخلف می‌تواند مستقیماً صدور پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی را طولانی کند. ثبت قرارداد در سامانه و داشتن کد رهگیری هم از حیث اثبات قرارداد و تاریخ توافق شما امتیاز مهمی است؛ مقررات جدید نیز بر ثبت معاملات و پیش‌فروش‌های ملکی در سامانه‌های ثبتی تأکید جدی دارد.

اگر متن همان بند «روزی ۵ میلیون وجه التزام» و قسمت مربوط به پرداخت ۷۰۰ میلیون هنگام تحویل را بفرستید، از روی همان دو بند می‌شود دقیق‌تر گفت ۵۵۰ میلیون را فعلاً نگه دارید، تودیع کنید یا به شکل دیگری عمل کنید و وجه التزام را از چه تاریخی مطالبه کنید.