فروش سهم‌الارث مشاع زمین کشاورزی با مخالفت یکی از وراث
مشکل نفروختن سهم الارث همه ورثه تصمیم به فروش ملک مشاع که تقسیم نشده داشته باشم به جز یک نفر باید چکاری انجام داد که همه چیز به خوبی انجام بشه؟
زمین کشاورزی مشاع که پدر مرحوم بنده مالک دو دانگ مشاع یا بهتر بگویم ۱/۳ از پلاک بوده در حال حاضر همه به خاطر مشکل مالی یکی از ورثه حاضر به فروش هستن به جز یکی دیگر از خواهرانم امکانش هست ما بفروشیم سهم مشاع ولی ایشون سهمشو بدون دردسر نگه داره و بقیه هم با طیب خاطر وبه دوراشتباه وخطا معامله کنن
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
اینجا خطر اصلی این است که اگر معامله طوری نوشته شود که انگار کل زمین یا قطعه مشخصی از زمین فروخته شده، خواهر مخالف بعداً می‌تواند ایراد بگیرد و خریدار هم با شما درگیر شود. نکته مهم این است که چون ملک هنوز مشاع و تقسیم‌نشده است، شما حق فروش سهم خودتان را دارید، اما حق فروش سهم خواهر مخالف را ندارید. راه درست این است که معامله فقط نسبت به سهم مشاع ورثه‌ای انجام شود که راضی به فروش هستند.
بنابراین بله، امکان دارد شما و سایر وراث سهم مشاع خودتان از آن دو دانگ یا یک‌سوم متعلق به پدر مرحوم را بفروشید و خواهر شما سهم خودش را نگه دارد. در این حالت خریدار به جای شما و سایر فروشندگان، شریک مشاعی خواهر شما و سایر مالکان پلاک می‌شود. اما نباید در قرارداد بنویسید «فلان قسمت زمین» یا «فلان قطعه مشخص» فروخته شد، مگر اینکه قبلاً افراز یا تقسیم‌نامه معتبر انجام شده باشد.
برای اینکه معامله سالم‌تر انجام شود، اول سهم‌الارث هر وارث دقیقاً مشخص شود؛ یعنی گواهی انحصار وراثت، مدارک مالکیت پدر، وضعیت مادر اگر در قید حیات است، و سهم هر پسر و دختر بررسی شود. بعد در مبایعه‌نامه یا سند رسمی نوشته شود که فروشندگان فقط سهم مشاع خود را از پلاک ثبتی مشخص می‌فروشند و سهم خواهر مخالف داخل معامله نیست. همچنین خریدار باید صریحاً اقرار کند که ملک مشاع است، افراز نشده، سهم خواهر باقی است و فروشندگان تعهدی به تحویل قطعه مفروز و مشخص ندارند.
اگر سند رسمی دارید، بهترین کار انتقال رسمی همان سهم مشاع در دفترخانه است. اگر فعلاً فقط مبایعه‌نامه نوشته می‌شود، حتماً متن قرارداد دقیق باشد، همه فروشندگان راضی امضا کنند، سهم هر کدام جداگانه درج شود، و عبارت‌هایی مثل فروش کل زمین یا تحویل قسمت مشخص از زمین استفاده نشود. اگر هدف فروش کل ملک باشد و خواهر همچنان مخالف باشد، بدون رضایت او نمی‌توانید سهمش را بفروشید و باید مسیرهای دیگری مثل افراز یا در صورت غیرقابل افراز بودن، دستور فروش مال مشاع بررسی شود.
در حال حاضر ما میتونیم زمین کشاورزی که افراز نشده بین سه مالک اصلی آیا ۱/۳ زمین ما میتونیم افراز محلی کنیم؟ یک وکیل به ما مشاوره داده که ۱/۳ زمین ما بین ورثه میتونیم افراز محلی کنیم آیا ممکنه ؟زمین ما پشت وکنارش دیوار ملک همسایه ها هست و فقط از جلوبر خیابان گفتن بین سه قسمت یه متراژی به مثابه راهرو یا کوچه کنار بزاریم وبعد به صورت عکسی که به پیوست فرستاده میشه تقسیم یا افراز محلی بشه تا بر اساس سهم دوبرادر وسه خواهر و مادر تفکیک وحدا بشه وبا توجه به ارزش قسمت‌های اول که بر خیابان و قسمت‌های آخر که انتهای زمین قرار گرفته توافقی با توجه به ارزش گذاری بین ورثه مایه تفاوت قیمتهای ۸ قسمت به همدیگر پرداخت کنیم ؟!¡!!!!!!
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اصل ایده‌ای که وکیل گفته قابل انجام است، اما یک نکته خیلی مهم دارد، چون پدر شما فقط مالک یک‌سوم مشاع از کل پلاک بوده و این یک‌سوم هنوز از سهم دو مالک دیگر جدا نشده، شما وراث نمی‌توانید بدون تعیین تکلیف آن دو مالک، خودتان یک قسمت مشخص از زمین را بگویید «این یک‌سوم متعلق به پدر ماست» و همان قسمت را قطعه‌بندی کنید. اما قانون اجازه می‌دهد سهم یک شریک از ملک جدا شود و سهم بقیه همچنان مشاع باقی بماند؛ یعنی می‌توانید ابتدا برای جدا کردن همان یک‌سوم متعلق به پدرتان اقدام کنید و دو مالک دیگر همچنان در دو‌سوم باقی‌مانده شریک بمانند. ماده ۵۹۰ قانون مدنی همین حالت را پذیرفته است.
اگر هر سه مالک اصلی با محل یک‌سوم شما موافق باشند، ساده‌ترین راه این است که ابتدا همان قسمت با نقشه دقیق مشخص و تقسیم توافقی بین مالکان اصلی انجام شود. اگر توافق نکنند، حسب وضعیت ثبتی ملک باید از مسیر قانونی افراز اقدام شود. درباره ملک دارای جریان ثبتی خاتمه‌یافته، اصل رسیدگی به افراز در اداره ثبت انجام می‌شود.
بعد از اینکه معلوم شد دقیقاً کدام قسمت از زمین معادل یک‌سوم پدرتان است، آن وقت طرحی که توضیح داده‌اید برای تقسیم بین وراث از نظر اصول حقوقی قابل انجام است. اگر تنها ورثه همسر پدرتان، دو پسر و سه دختر باشند، سهم‌ها از نظر ارزش عملاً به ۸ سهم قابل محاسبه است: مادر یک سهم، هر دختر یک سهم و هر پسر دو سهم. بنابراین می‌توانید نقشه را طوری تنظیم کنید که مجموع ارزش قطعات هر شخص مطابق همین نسبت باشد.
لازم هم نیست قطعات از نظر متراژ مساوی باشند. اتفاقاً چون قسمت برِ خیابان ارزش بیشتری از انتهای زمین دارد، تقسیم مساوی متراژی ممکن است ناعادلانه باشد. قانون مدنی نیز اجازه داده در اموال غیرهم‌ارزش، تقسیم بر مبنای «ارزش» تعدیل شود. بنابراین ممکن است کسی زمین کمتری در قسمت بر خیابان بگیرد و دیگری متراژ بیشتری در انتهای زمین؛ یا اگر قطعات دقیقاً هم‌ارزش نشد، کسی که قطعه گران‌تر می‌گیرد مابه‌التفاوت را به بقیه بپردازد.
راهرویی هم که می‌خواهید برای دسترسی قطعات بگذارید بهتر است روی نقشه دقیقاً مشخص شود و معلوم باشد جزء مشاعات قطعات است یا برای هر قطعه «حق عبور» ایجاد شده است؛ عرض، طول و محل آن را مبهم نگذارید. در زمین کشاورزی ایجاد راه دسترسی نیز تابع ضوابط فنی مربوط است.
اما یک مانع مهم دارید: چون زمین کشاورزی است، حتی اگر تمام وراث با تقسیم هشت‌قسمتی موافق باشند، الزاماً اداره ثبت برای هر قسمت سند مستقل صادر نمی‌کند. قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی، تفکیک و افراز به قطعات پایین‌تر از حدنصاب فنی و اقتصادی را ممنوع کرده است و برای افراز رسمی باید نظر جهاد کشاورزی و مساحت قطعات بررسی شود. در چنین زمین‌هایی انتقال و مالکیت مشاعی ممکن است امکان‌پذیر باشد، در حالی که صدور هشت سند جداگانه امکان‌پذیر نباشد.
بنابراین «افراز محلی» اگر منظورتان این باشد که بین خود وراث روی نقشه مشخص کنید هرکس از کدام قسمت استفاده کند، با توافق همه وراث شدنی است؛ ولی این را با «افراز رسمی و صدور سند جداگانه» یکی ندانید. توافق داخلی شما حقوق دو مالک دیگر پلاک را هم از بین نمی‌برد.
مسیر کم‌ریسک این است که اول همان یک‌سوم پدر از دو‌سوم سایر مالکان به‌صورت توافقی یا رسمی تعیین تکلیف شود؛ بعد نقشه‌بردار قطعات وراث و راه دسترسی را بر اساس ارزش روز طراحی کند؛ ارزش بر خیابان و انتهای زمین کارشناسی شود؛ مابه‌التفاوت‌ها مشخص شود؛ و قبل از قطعه‌بندی نهایی از جهاد کشاورزی و ثبت استعلام شود که آیا این مساحت اصولاً قابلیت افراز رسمی و صدور اسناد مستقل دارد یا خیر.