مسئولیت فروشنده واسطه در پیش‌ فروش و رجوع به سازنده

وقت بخیر؛

ابتدا باید مشخص شود شما دقیقاً به چه خواسته‌ای محکوم شده‌اید؛ الزام به تحویل، پرداخت خسارت، وجه التزام، استرداد ثمن یا تعهد دیگری؟ چون نوع محکومیت شما تعیین می‌کند دعوای بعدی علیه سازنده یا فروشنده قبلی با چه عنوانی مطرح شود.

با فرض اینکه در حال حاضر بابت عدم تحویل یا نقض تعهدات قرارداد به نفع خریدار بعدی محکوم شده باشید، خطر این است که خریدار اجرای رأی را مستقیماً از شما بخواهد و شما در ظاهر مسئول مستقیم او شناخته شوید.

اما این به معنای بی‌مسئولیتی قطعی سازنده یا فروشنده قبلی در برابر شما نیست؛ چون ممکن است دادگاه دعوای خریدار علیه آنها را فقط به دلیل نبود رابطه قراردادی مستقیم رد کرده باشد، نه اینکه سازنده واقعاً تعهدی نداشته باشد.

من در ادامه راهکار را برایتان توضیح خواهم داد. اول باید ببینید رأی صادره قطعی شده یا هنوز مهلت تجدیدنظر دارید. اگر رأی قطعی نشده، حتماً تجدیدنظرخواهی کنید و توضیح دهید که عدم تحویل ناشی از تخلف سازنده یا مالک اصلی بوده و شما صرفاً یکی از ایادی انتقال بوده‌اید. اگر امکان طرح ایراد نسبت به قرار رد دعوا یا درخواست رسیدگی به نقش سازنده وجود دارد، باید در همین مرحله پیگیری شود.

اگر رأی قطعی شده یا در نهایت شما ناچار به اجرای حکم شدید، دعوای اصلی شما علیه کسی است که ملک را به شما پیش‌فروش کرده یا تعهد تحویل، تکمیل، سند یا پایان کار با او بوده است. عنوان خواسته می‌تواند حسب قرارداد این موارد باشد. الزام به ایفای تعهدات قراردادی، الزام به تکمیل و تحویل واحد، الزام به تنظیم سند، مطالبه وجه التزام قراردادی، مطالبه خسارات ناشی از عدم انجام تعهد، و مطالبه مبالغی که به موجب رأی دادگاه به خریدار بعدی پرداخت کرده‌اید.

اگر در قرارداد شما با سازنده وجه التزام برای تأخیر در تحویل یا عدم انجام تعهد آمده، همان را مطالبه کنید. اگر وجه التزام ندارد، باید خسارت واقعی خودتان را با رأی محکومیت، اجراییه، رسید پرداخت به خریدار، هزینه دادرسی، حق‌الوکاله و سایر مدارک ثابت کنید.

پس مسیر درست این است که اگر رأی هنوز قطعی نیست، تجدیدنظرخواهی؛ اگر قطعی شده یا در حال اجراست، دادخواست مستقل علیه فروشنده قبلی یا سازنده با محور «رجوع بابت خسارات ناشی از عدم انجام تعهد و الزام به اجرای قرارداد پیش‌فروش». قرار رد دعوای خریدار علیه سازنده مانع دعوای شما نیست، چون شما رابطه قراردادی مستقیم‌تری با سازنده یا فروشنده قبلی دارید.