بررسی اعتبار خرید زمین ارثی با قولنامه و تقسیم‌نامه عادی

با سلام؛

موضوعی که مطرح کرده‌اید بسیار مهم است، چون در خرید زمین، مخصوصاً زمین‌هایی که از طریق ارث یا تقسیم بین ورثه منتقل می‌شوند، صرف داشتن کد رهگیری به معنی قطعی بودن مالکیت یا کامل بودن مدارک نیست. خطر اصلی اینجاست که شما کل مبلغ را پرداخت کرده‌اید، اما هنوز باید مشخص شود فروشنده واقعاً اختیار قانونی انتقال این زمین را داشته و زنجیره مالکیت تا مالک اصلی قابل اثبات هست یا خیر.

در مورد تقسیم‌نامه‌ای که فرمودید فقط دارای امضا و اثر انگشت ۹ نفر از ورثه است و محضری نشده، باید بررسی شود این تقسیم‌نامه چه اعتباری دارد، آیا همه ورثه واقعی و قانونی هستند، آیا انحصار وراثت انجام شده، آیا همه ورثه در معامله حضور و رضایت داشته‌اند و آیا زمین مورد معامله دقیقاً در سهم همان شخصی قرار گرفته که به شما فروخته است یا خیر.

کد رهگیری فقط ثبت یک قرارداد در سامانه معاملات است و جایگزین سند مالکیت، انحصار وراثت، مدارک انتقال و بررسی وضعیت ثبتی ملک نمی‌شود. بنابراین قبل از هر اقدام دیگری باید مشخص شود این زمین از نظر ثبتی و حقوقی چه وضعیتی دارد.

به عقیده من که فعلاً هیچ مبلغ یا تعهد جدیدی پرداخت نکنید و این مدارک را بررسی کنید، مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری، مشخصات فروشنده، سند یا مدرک مالکیت قبلی، گواهی انحصار وراثت، تقسیم‌نامه، رضایت تمام ورثه، استعلام وضعیت ثبتی زمین و اینکه آیا ملک دارای سابقه ثبت، معارض، وقف، منابع طبیعی یا مشکل کاربری است یا خیر.

همچنین پیشنهاد می‌شود سریعاً از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی درخواست تأمین دلیل با جلب نظر کارشناس ثبت کنید تا وضعیت فعلی ملک، حدود، تصرفات و مدارک موجود بررسی و ثبت شود. اگر مشخص شود فروشنده مالکیت کافی نداشته یا معامله بر اساس مدارک ناقص انجام شده، بسته به شرایط می‌تواند موضوعاتی مانند الزام به انجام تعهد، الزام به تنظیم سند، فسخ یا استرداد وجه و مطالبه خسارت مطرح شود.

در حال حاضر مهم‌ترین موضوعی که باید روشن شود این است که این زمین سند رسمی دارد یا کل معامله صرفاً بر اساس تقسیم‌نامه و قولنامه بین ورثه انجام شده است؛ چون مسیر حقوقی در این دو حالت کاملاً متفاوت خواهد بود.