فسخ خرید زمین به دلیل اختلاف متراژ
هفته گذشته زمین قولنامه کردم، فروشنده اعلام کرد ۴۵۰ متر هست که به نظر من نبود که بعد از نقشه کشی utm مشخص میشه چقدره ، زمین به طول در کوچه هست و کوچه رو هم برای من حساب میکنن یعنی ۷۵ الی ۹۰ متر برای کوچه از ۴۵۰ متر کم میشه آیا درسته؟
املاک خودش رو فروشنده معرفی کرده و سند و مدرک برای مالک بودن نشون نداده
قیمت رو هم متری ۵۰۰ تومن بالاتر داده
البته من تا مهر سال بعد چک دادم و در واقع اقساطی زمینو خریدم
میتونم فسخ کنم ؟؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
موضوع به نظر ساده نمی آید؛ چون اگر بعد از نقشه UTM مشخص شود متراژ واقعی زمین کمتر از چیزی است که در قولنامه به شما اعلام شده، ممکن است ارزش واقعی معامله با چیزی که تصور می‌کردید متفاوت باشد. همچنین اینکه فروشنده بدون ارائه سند و مدرک مالکیت اقدام به فروش کرده، موضوعی است که باید قبل از هر پرداخت یا اقدام بعدی بررسی شود که ذر ادامه عرض می نمایم.
یک نکته مهم دیگر اینکه شما هنوز اسناد و مدارک مالکیت را بررسی نکرده‌اید. صرفاً گفته فروشنده درباره متراژ کافی نیست؛ باید مشخص شود این زمین قبلاً بر چه اساسی خریداری شده و در قولنامه‌های قبلی، سند مادر، مدارک ثبتی یا مستندات مالکیت چه مساحتی برای ملک درج شده است. ممکن است عدد ۴۵۰ متر از یک معامله یا توافق قبلی آمده باشد، اما ملاک نهایی باید مدارک قابل استناد، حدود اربعه ملک، وضعیت ثبتی و نقشه دقیق زمین باشد. بنابراین قبل از هر تصمیمی درباره فسخ یا ادامه معامله، ابتدا مدارک مالکیت و سابقه انتقال زمین را بررسی کنید.
در مورد کم شدن متراژ بابت کوچه، این موضوع کاملاً بستگی به وضعیت ثبتی و متن قرارداد دارد. اگر شما زمینی را با مساحت مشخص خریداری کرده‌اید، باید مشخص شود منظور از آن مساحت، کل قطعه بوده یا مساحت مفید بعد از کسر گذر و عقب‌نشینی. اینکه فروشنده بگوید کوچه هم جزو متراژ حساب شده، بدون اینکه در قرارداد یا مدارک رسمی مشخص شده باشد، نیاز به بررسی دارد.
در مورد فسخ، صرف اینکه قیمت را گران‌تر خریده‌اید یا بعداً متوجه شده‌اید زمین کمتر از تصور شماست، همیشه به‌تنهایی باعث فسخ نمی‌شود. اما اگر ثابت شود زمین با وصف و مساحت مشخصی فروخته شده و بعد مشخص شود کمتر از آن مقدار است، یا اطلاعات مهمی درباره وضعیت واقعی ملک پنهان شده، ممکن است موضوع از جهت خیار تخلف از وصف یا تدلیس قابل بررسی باشد. قانون مدنی برای فروش ملکی که به شرط مساحت معین معامله شده و بعد کمتر بودن آن مشخص شود، برای خریدار حق فسخ پیش‌بینی کرده است.
اقدام فوری شما این است که فعلاً هیچ چک یا تعهد جدیدی بدون بررسی دقیق انجام ندهید. ابتدا از طریق کارشناس رسمی یا نقشه UTM، متراژ واقعی، حدود زمین، وضعیت گذر و مالکیت را مشخص کنید. همچنین از فروشنده مدارک مالکیت، سند، استعلام ثبتی و دلیل اختیار فروش را مطالبه کنید.
اگر بعد از بررسی مشخص شود متراژ واقعی با توافق شما اختلاف جدی دارد یا فروشنده مالک نبوده یا اطلاعات خلاف واقع داده، آن زمان می‌توان درباره فسخ، ابطال معامله یا سایر دعاوی متناسب با وضعیت اقدام کرد.