قلع و قمع مستحدثات چیست؟ شرایط، رأی وحدت رویه، ملک مشاع

در دنیای حقوق املاک، یکی از پرتکرارترین و در عین حال چالش‌برانگیزترین دعاوی، دعوای قلع و قمع مستحدثات است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون اجازه مالک، در ملک دیگری ساخت‌وساز یا غرس اشجار انجام داده باشد. از منظر قانونی، این اقدام نوعی تصرف غیرمجاز تلقی می‌شود و مالک حق دارد برای بازگرداندن وضع ملک به حالت اولیه، درخواست قلع و قمع آنچه ساخته یا کاشته شده را داشته باشد.

اما پرسش‌های متعددی درباره این دعوا مطرح است: در چه شرایطی می‌توان قلع و قمع را مطالبه کرد؟ آیا در املاک مشاع نیز چنین امکانی وجود دارد؟ چه تفاوتی میان دعوای حقوقی و کیفری قلع و قمع هست؟ رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ دیوان عالی کشور چه تأثیری بر این موضوع گذاشته؟ و در نهایت، آیا همیشه حکم به قلع و قمع اجرا می‌شود یا راه‌هایی برای جلوگیری از آن وجود دارد؟

در این مقاله، تلاش می‌کنیم با تحلیل دقیق قوانین، آرای وحدت رویه، نظریات مشورتی و رویه عملی دادگاه‌ها، به تمام این پرسش‌ها پاسخ دهیم و مسیر روشن‌تری برای طرح یا دفاع در برابر دعوای قلع و قمع ارائه کنیم.

قلع و قمع مستحدثات یعنی چه و در چه مواردی مطرح می‌شود؟

در حقوق مدنی، «قلع و قمع» به معنای برچیدن، از ریشه کندن و بازگرداندن ملک به وضعیت قبل از تصرف است. این اصطلاح در جایی کاربرد دارد که فردی بدون اجازه مالک اصلی، در زمین یا ملک وی اقدام به احداث بنا، کاشت درخت، دیوارکشی یا ساخت‌وساز دیگری کرده باشد. در چنین مواردی، مالک می‌تواند از طریق قانونی درخواست قلع و قمع آن مستحدثات (ساخت‌وساز یا کاشت غیرمجاز) را داشته باشد.

🔍 قلع و قمع؛ مکمل دعوای خلع ید یا مستقل؟

معمولاً دعوای قلع و قمع همراه با خلع ید یا رفع تصرف عدوانی مطرح می‌شود؛ اما این دعوا می‌تواند به‌صورت مستقل نیز اقامه شود، به‌شرطی که مالک رسمی ملک بتواند وقوع تصرف و احداث بنا توسط غیر را اثبات کند.

برخی دادگاه‌ها معتقدند قلع و قمع زمانی پذیرفته است که ابتدا تصرف غیرقانونی اثبات و رفع شود (یعنی تابع دعوای خلع ید است)، اما رویه‌ی غالب این است که در صورت وجود مدارک مالکیت و ادله کافی، می‌توان صرفاً برای قلع و قمع نیز دادخواست داد.

✅ مصادیق رایج دعوای قلع و قمع مستحدثات

📌 احداث ویلا یا بنا در زمین کشاورزی شخص دیگر بدون مجوز
📌 کاشت درخت توسط مستأجر یا شخص ثالث بدون اجازه مالک
📌 ساخت و ساز در املاک مشاعی بدون رضایت دیگر شرکا
📌 تجاوز به ملک همسایه به بهانه اشتباه در حدود اربعه
📌 ادامه فعالیت ساختمانی پس از صدور دستور توقف یا رأی تخریب

شرایط قانونی طرح دعوای قلع و قمع بنا یا اشجار

برای اینکه دادگاه به دعوای قلع و قمع مستحدثات رسیدگی کرده و حکم به تخریب بنا یا اشجار دهد، باید چند شرط اساسی و حقوقی فراهم باشد. این شرایط، هم در قوانین مدنی و آیین دادرسی بیان شده‌اند و هم در رویه دادگاه‌ها مورد تأکید قرار گرفته‌اند.

📌 شرط اول: اثبات مالکیت رسمی خواهان بر ملک

مهم‌ترین رکن دعوا، این است که خواهان باید مالک رسمی ملک غیرمنقول باشد یا به‌صورت قانونی از طرف مالک نمایندگی داشته باشد. اگر ملک سابقه ثبتی دارد، سند رسمی ملاک است. اگر سند ندارد، خواهان ابتدا باید اثبات مالکیت کند (با دادخواست مستقل یا همزمان).

📌 شرط دوم: وقوع ساخت‌وساز یا غرس اشجار توسط خوانده

قلع و قمع فقط زمانی موضوعیت دارد که فردی بدون مجوز قانونی یا بدون رضایت مالک، در ملک او احداث بنا، دیوار، ویلا، درختکاری یا تأسیسات کرده باشد. اگر مالک رضایت داشته یا مجوز کتبی داده، امکان طرح دعوا منتفی است.

📌 شرط سوم: عدم رضایت یا اجازه قبلی مالک

اگر مشخص شود که مالک در گذشته برای احداث، به خوانده اجازه داده یا توافقی میان طرفین صورت گرفته، دادگاه دعوای قلع را رد می‌کند. در این صورت، مالک صرفاً می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند. همچنین امکان فسخ قرارداد نیز وجود دارد.

📌 شرط چهارم: ملک غیرمنقول باشد

این دعوا فقط درباره اموال غیرمنقول (مثل زمین، باغ، ویلا) قابل طرح است. موضوع دعوا باید مشخص، با حدود معین، و در اختیار متصرف بدون مجوز باشد.

ماده قانونی قلع و قمع مستحدثات و مبانی فقهی و قانونی آن

برای اقامه دعوای قلع و قمع، استناد به مواد قانونی روشن و معتبر ضرورت دارد. این دعوا ریشه در قواعد فقهی غصب و ضمان دارد و در قوانین مدنی، آیین دادرسی، اجرای احکام، و همچنین مقررات خاص مانند «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» به آن پرداخته شده است.

⚖️ مواد قانونی کلیدی در قانون مدنی

• ماده ۳۰۸ قانون مدنی: درباره غصب و تصرف غیرمجاز
• ماده ۳۱۱ قانون مدنی: غاصب باید مال مغصوب را به مالک بازگرداند و اگر مستحدثاتی در آن ایجاد کرده، باید رفع شود مگر در موارد استثنایی
• ماده ۵۸۲ قانون مدنی: شریک مشاعی که بدون اجازه دیگران تصرف کند، مسئول است
• ماده ۵۰۳ قانون مدنی: درباره ساخت بدون مجوز مستأجر در ملک موجر

📝 قانون آیین دادرسی مدنی و اجرای احکام

• ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی: اگر حکم قلع و قمع نسبت به ملک مشاع صادر شود، اجرا از تمام ملک انجام می‌شود
• ماده ۱۶۵ آیین دادرسی مدنی: درباره امکان تقاضای قلع در روند دادرسی
• ماده ۱۷۰ آیین دادرسی مدنی: قائم‌مقام قانونی هم می‌تواند دعوا را مطرح کند

📙 قوانین خاص و موضوعی مهم

• ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (اصلاحی ۱۳۸۵): اگر فردی بدون مجوز، کاربری زمین را تغییر دهد، باید علاوه بر جزای نقدی، قلع و قمع نیز انجام دهد. این ماده پایه رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ است. در صورت عدم انجام آن حکم قلع و قمع توسط جهاد کشاورزی اجرا خواهد شد.
• لایحه قانونی ۱۳۵۸ درباره رفع تجاوز و جبران خسارت: اگر تجاوز غیرعمدی باشد و قلع موجب خسارت سنگین‌تر شود، امکان دارد دادگاه به جای تخریب، حکم به پرداخت خسارت و اصلاح اسناد دهد.

📚 مالی یا غیرمالی بودن دعوا

در گذشته، دعوای قلع و قمع غیرمالی محسوب می‌شد، اما اخیراً برخی محاکم آن را دعوای مالی دانسته‌اند که هزینه دادرسی باید براساس ارزش منطقه‌ای بنا یا مستحدثات تعیین شود. در سامانه عدل ایران نیز این دعوا اغلب مالی قلمداد می‌شود، مگر خلاف آن اثبات گردد.

رای وحدت رویه در مورد قلع و قمع بنا

یکی از تحولات مهم در رویه قضایی درباره قلع و قمع مستحدثات، رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۸۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است. این رأی به اختلاف نظر میان دادگاه‌ها در خصوص لزوم تقدیم دادخواست جداگانه برای قلع و قمع در دعاوی کیفری مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها پایان داد.

📌 موضوع رأی وحدت رویه چه بود؟

در برخی پرونده‌های کیفری، دادگاه‌ها متهم را به دلیل تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی محکوم می‌کردند اما در مورد قلع و قمع بنا، اختلاف‌نظر داشتند:

• بعضی دادگاه‌ها معتقد بودند برای صدور حکم قلع و قمع، باید دادخواست حقوقی جداگانه مطرح شود.
• برخی دیگر، قلع و قمع را جزئی از مجازات کیفری دانسته و صدور حکم را در همان دادگاه کیفری مجاز می‌دانستند.

این اختلاف با رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ برطرف شد.

⚖️ خلاصه رأی وحدت رویه ۷۰۷

بر اساس ماده ۳ قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، قلع و قمع بناهای احداثی غیرمجاز بخشی از حکم کیفری است و دادگاه موظف است آن را در همان دادنامه کیفری صادر کند. در نتیجه:

«صدور حکم به قلع و قمع بنای غیرمجاز، وظیفه قانونی دادگاه صادرکننده حکم کیفری است و نیازی به تقدیم دادخواست جداگانه توسط شاکی وجود ندارد.»

✅ آثار مهم رأی وحدت رویه ۷۰۷

1. یکپارچه‌سازی رویه قضایی در سراسر کشور
2. تسهیل در رسیدگی کیفری و اجرای قلع و قمع بدون دادرسی مضاعف
3. الزام قانونی دادگاه به صدور حکم قلع و قمع همراه با مجازات نقدی
4. جلوگیری از اطاله دادرسی در پرونده‌های مربوط به تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی

📌 این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی کیفری برای تمام دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.

قلع و قمع مستحدثات در ملک مشاعی؛ شرایط، موانع و رویه دادگاه‌ها

قلع و قمع مستحدثات در ملک مشاعی زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا بدون رضایت سایر مالکان، در ملک مشاع ساخت‌ و ساز کند. اگر تجزیه بنا نسبت به سهم خواهان ممکن باشد، دادگاه حکم قلع را صادر می‌کند. اما اگر تخریب موجب اضرار به دیگر شرکا شود، دعوا قابل استماع نخواهد بود.

📌 آرای تأییدکننده امکان قلع در ملک مشاع

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (شماره ۴۱۲۶/۷ مورخ ۱۳۷۸/۰۸/۱۷) تصریح دارد:

«دعوی قلع و قمع ابنیه و اعیان علیه شریک غیر مأذون و غیر مجاز مسموع است.»

برخی دادگاه‌ها نیز با استناد به اصل تسلیط شرکا بر سهم خود و لزوم اخذ رضایت در تصرف مشاعی، حکم به قلع و قمع مستحدثات شریک متجاوز صادر کرده‌اند.

❌ موانع استماع دعوا در برخی آراء قضایی

در برخی پرونده‌ها، دادگاه تجدیدنظر استدلال کرده است که اگر مستحدثات قابل تجزیه نباشد و اجرای قلع موجب ورود ضرر به دیگر شرکاء یا نابودی کل اعیانی ملک شود، دعوا قابل استماع نیست.

📌 نمونه بارز: رأی قطعی دادنامه شماره 9309982218100733
در این رأی آمده است که:

«چون تجزیه مستحدثات نسبت به سهم خواهان ممکن نبوده و قلع مستلزم اضرار به غیر است، دعوای قلع و قمع در عرصه مشاعی قابلیت استماع ندارد.»

نکته مهم: در رویه غالب، دعوای خلع ید مشاعی همواره پذیرفته می شود؛ اما در خصوص قلع و قمع، اگر دادگاه تشخیص دهد که امکان تخریب صرفاً در بخش سهم خواهان وجود ندارد و قلع مستلزم لطمه به مالکیت دیگران است، دعوا رد می‌شود.

چه زمانی نیاز به دادخواست جداگانه برای قلع و قمع وجود دارد؟

در بسیاری از پرونده‌ها، این سؤال مطرح می‌شود که آیا برای قلع و قمع مستحدثات باید دادخواست جداگانه‌ای به دادگاه ارائه شود یا خیر. پاسخ به این سؤال بستگی به ماهیت دعوا (حقوقی یا کیفری)، مستند قانونی، و نوع تصرف دارد.

⚖️ در دعاوی کیفری: نیازی به دادخواست جداگانه نیست

در جرایم خاص مانند تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی یا باغ‌ها (ماده ۳ قانون حفظ کاربری)، رأی وحدت رویه شماره ۷۰۷ صراحت دارد که:

«صدور حکم به قلع و قمع جزء لاینفک حکم کیفری است و نیازی به تقدیم دادخواست جداگانه وجود ندارد.»

در این موارد، دادگاه کیفری موظف است همراه با صدور حکم محکومیت، دستور قلع و قمع بنا را نیز در همان رأی لحاظ کند.

📌 اما در دعاوی حقوقی: دادخواست مستقل الزامی است

در اغلب دعاوی ملکی که به‌صورت حقوقی اقامه می‌شود—مانند خلع ید یا رفع تصرف عدوانی—اگر خواهان بخواهد علاوه بر رفع تصرف، مستحدثات نیز قلع شوند، باید یا:

• در همان دادخواست خلع ید، تقاضای قلع را مطرح کند
• یا دادخواست جداگانه‌ای برای قلع و قمع ارائه دهد

📌 طبق نظریه مشورتی شماره 7/99/1626 مورخ 1399/10/29:

در بزه تصرف عدوانی، حکم کیفری فقط به رفع تصرف منتهی می‌شود و قلع مستحدثات نیازمند دادخواست حقوقی مستقل است.

📝 نتیجه‌گیری:

نوع دعوا	نیاز به دادخواست جداگانه برای قلع و قمع
تغییر کاربری غیرمجاز (ماده ۳)	❌ نیاز نیست – همراه حکم کیفری صادر می‌شود
خلع ید یا تصرف عدوانی	✅ نیاز دارد – باید در دادخواست حقوقی مطالبه شود
مزاحمت یا ممانعت از حق	✅ نیاز دارد – باید صریحاً قلع در دادخواست ذکر شود

مواردی که صدور یا اجرای حکم قلع و قمع ممکن نیست (موانع و استثنائات)

با اینکه قلع و قمع یکی از مهم‌ترین ابزارهای بازگرداندن وضع ملک به حالت اولیه است، اما در برخی موارد دادگاه‌ها از صدور یا اجرای این حکم خودداری می‌کنند. این موارد به‌عنوان «استثنا» یا «موانع اجرایی» شناخته می‌شوند و معمولاً به دلایل عرفی، قانونی یا مصالح عمومی کشور مربوط می‌شوند.

📌 تجاوز غیرعمدی یا حسن‌نیت متصرف

اگر شخصی به‌طور اشتباه و غیرعمد وارد ملک دیگران شود و در آن ساخت‌وساز کند، و در عین حال، ضرر ناشی از قلع برای متصرف بیشتر از مالک باشد، دادگاه می‌تواند طبق ماده واحده لایحه قانونی ۱۳۵۸ حکم به پرداخت قیمت زمین و اصلاح اسناد صادر کند نه قلع بنا.

مثال: فردی دیوار یا ویلا را با حسن‌نیت روی مرز دو پلاک می‌سازد و تخریب کامل بنا باعث ضرر سنگین می‌شود.

📌 تصرف توسط شهرداری یا نهادهای عمومی

در مواردی که نهادهایی مثل شهرداری بدون مجوز قانونی وارد ملکی شده و در آن احداث بنا کرده‌اند، برخی دادگاه‌ها با استناد به قاعده استحسان یا مصالح عمومی از صدور حکم قلع خودداری می‌کنند، به‌ویژه اگر بودجه پروژه از منابع عمومی تأمین شده باشد.

 نکته: این استثناء در قانون نوشته نشده اما در عمل و رویه قضایی پذیرفته شده است.

📌 مدارس دولتی و ساختمان‌های آموزشی

طبق قانون ممنوعیت قلع ساختمان‌های آموزش و پرورش، املاک آموزشی این وزارتخانه حتی در صورت ساخت‌وساز بدون مجوز از اجرای حکم قلع و قمع مصون هستند.

 تبصره مهم: این مصونیت شامل ساختمان‌های اداری وابسته به آموزش‌وپرورش نمی‌شود.

📌 ایجاد بنا با رضایت قبلی مالک

اگر مالک پیش‌تر رضایت کتبی یا شفاهی برای ساخت‌وساز داده باشد، حتی اگر بعداً پشیمان شود، نمی‌تواند حکم قلع بگیرد. در این شرایط تنها می‌تواند مطالبه اجرت‌المثل یا مطالبه خسارت کند.

 ماده ۵۰۳ قانون مدنی: اگر مستأجر بدون اجازه مالک در ملک او بنا احداث کند، موجر حق دارد بنا را خراب کند.

راهکارهای قانونی برای جلوگیری از حکم یا اجرای قلع و قمع

در برخی موارد، متصرف یا خوانده دعوا می‌تواند از صدور یا اجرای حکم قلع و قمع جلوگیری کند یا آن را به راهکارهای جایگزین تبدیل نماید. این راهکارها، هم در رویه قضایی و هم در قوانین موضوعه دیده شده‌اند و گاهی می‌توانند باعث کاهش خسارات یا حتی جلوگیری از تخریب کامل بنا شوند.

🔍 تبدیل حکم قلع و قمع به پرداخت جریمه یا قیمت

یکی از روش‌های شناخته‌شده، استفاده از ماده واحده لایحه قانونی ۱۳۵۸ است. اگر شرایط زیر فراهم باشد، دادگاه می‌تواند به‌جای قلع و قمع، حکم به پرداخت قیمت زمین و خسارت به مالک صادر کند:

1. تجاوز ناشی از اشتباه و بدون سوءنیت باشد
2. تخریب باعث ضرر شدید و غیرقابل جبران برای متصرف شود
3. متجاوز حاضر باشد قیمت اراضی مورد تجاوز و خسارت مالک را تودیع کند

📌 مصالحه یا مطالبه اجرت‌المثل

اگر مالک پیش‌تر به متصرف اجازه شفاهی یا عملی برای ساخت داده باشد، دیگر نمی‌تواند حکم قلع بگیرد. در این حالت می‌تواند:

• با طرف مصالحه کند و سهم یا حق خود را دریافت کند
• یا با طرح دعوای اجرت‌المثل ایام تصرف، خسارت استفاده از زمین خود را مطالبه کند

📑 اصلاح اسناد مالکیت در صورت تجاوز غیرعمد

در برخی پرونده‌ها، دادگاه با در نظر گرفتن میزان تجاوز، عرف محل، وضعیت حدود اربعه، و سوابق ثبتی، حکم به اصلاح سند مالکیت خواهان و خوانده و پرداخت مابه‌التفاوت به مالک داده است.

📍 این امر عمدتاً در دعواهایی اتفاق می‌افتد که مرزها به اشتباه ترسیم شده‌اند یا تجاوز در زمان‌های قدیم رخ داده و تخریب باعث تزلزل آرامش حقوقی محل می‌شود.

⚖️ اجرای تدریجی حکم یا توافق در اجرا

در اجرای احکام، چنانچه طرفین با هم توافق کنند که سازه به‌صورت مرحله‌ای یا در زمان مناسب‌تر قلع شود، اجرای حکم به صورت تدریجی قابل انجام است. این رویکرد مخصوصاً در املاکی که در مجاورت املاک دیگر یا فضاهای شهری‌اند، کاربردی‌تر است.