یکی از دغدغه‌های مهم در قراردادهای اجاره، وضعیت این قرارداد در صورت فوت یکی از طرفین است. بسیاری از موجران و مستأجران نمی‌دانند که در صورت وقوع این اتفاق، آیا قرارداد به‌طور خودکار فسخ می‌شود یا همچنان ادامه دارد؟ به ویژه اگر مستأجر در حین مدت اجاره از دنیا برود، این سؤال مطرح می‌شود که آیا وراث می‌توانند همچنان در ملک بمانند یا باید آن را تخلیه کنند؟ همچنین تعیین تکلیف ودیعه مستأجر فوت شده، نحوه پرداخت اجاره‌بها پس از فوت موجر یا مستأجر، و شرایط تخلیه ملک از دیگر مواردی است که ذهن طرفین قرارداد را به خود مشغول می‌کند.
در این مقاله، به‌صورت کامل و کاربردی، به بررسی تأثیر فوت مستأجر در عقد اجاره، تکلیف صاحب‌خانه، نقش وراث، و مسائل حقوقی مرتبط می‌پردازیم تا مسیر روشن‌تری برای تصمیم‌گیری فراهم شود.
آیا با فوت مستاجر یا موجر قرارداد اجاره باطل می‌شود؟
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که اگر یکی از طرفین قرارداد اجاره فوت کند، این قرارداد به‌طور خودکار باطل یا منفسخ می‌شود؛ اما چنین تصوری همیشه درست نیست و قانون برای این موضوع، قواعد مشخصی در نظر گرفته است.
- عقد اجاره، عقد لازم است
طبق قانون مدنی، عقد اجاره در زمره عقود لازم قرار می‌گیرد؛ یعنی پس از امضای آن، هیچ‌یک از طرفین (نه موجر و نه مستأجر) نمی‌توانند به‌تنهایی و بدون رضایت طرف دیگر آن را فسخ کنند، مگر اینکه قانون به‌طور خاص چنین حقی را پیش‌بینی کرده باشد. - فوت یکی از طرفین، به‌تنهایی باعث انحلال عقد نمی‌شود
اصل بر این است که حتی اگر موجر یا مستأجر فوت کنند، قرارداد اجاره همچنان پابرجاست و تا پایان مدت مقرر، باید اجرا شود. بنابراین، فوت به‌تنهایی دلیل بر پایان قرارداد نیست.
⚖️موارد استثنائی انحلال قرارداد با فوت طرفین
با این حال، قانون دو استثنا را پیش‌بینی کرده است که در صورت وقوع آن‌ها، قرارداد اجاره با فوت یکی از طرفین منحل می‌شود:
-
فوت موجری که فقط تا زمان حیاتش مالک منافع بوده است:
اگر فردی ملکی را اجاره دهد، در حالی که مالکیت او تنها تا زمان حیاتش اعتبار داشته باشد (مثلاً با وصیت یا حق انتفاع عمری)، در صورت فوت او، حق اجاره منقضی شده و قرارداد نیز پایان می‌یابد. -
فوت مستأجر در صورت وجود شرط مباشرت:
اگر در قرارداد اجاره تصریح شده باشد که تنها شخص مستأجر حق استفاده از ملک را دارد و استفاده دیگران (حتی وراث) ممنوع است، در صورت فوت مستأجر، قرارداد باطل خواهد شد و وراث حقی برای ادامه سکونت ندارند.
📌 تفاوت ابطال و انفساخ در عقد اجاره ⚖️
- ابطال یعنی قرارداد از ابتدا بی‌اعتبار بوده؛ مثل زمانی که یکی از شرایط اساسی صحت عقد (مثلاً قصد یا اهلیت) وجود نداشته باشد.
- انفساخ یعنی قرارداد در ابتدا صحیح بوده، اما در اثر رخدادی مانند فوت در شرایط خاص، به‌طور خودکار پایان می‌پذیرد.
بنابراین، فوت یکی از طرفین، تنها زمانی منجر به پایان قرارداد می‌شود که یکی از دو شرط بالا موجود باشد. در غیر این صورت، قرارداد همچنان لازم‌الاجرا باقی خواهد ماند.
شرایط ادامه عقد اجاره بعد از فوت مستاجر چیست؟
مرگ مستأجر به‌تنهایی باعث انحلال قرارداد اجاره نمی‌شود، مگر اینکه در متن قرارداد شرط خاصی ذکر شده باشد. ادامه یا فسخ قرارداد پس از فوت مستأجر، به جزئیات حقوقی و اراده ورثه وابسته است.
✅شرط مباشرت در قرارداد اجاره و آثار آن
اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که تنها شخص مستأجر حق استفاده از ملک را دارد و این حق به هیچ‌کس حتی ورثه قابل انتقال نیست، این شرط به‌عنوان “شرط مباشرت” شناخته می‌شود.
در چنین شرایطی، با فوت مستأجر، قرارداد اجاره خودبه‌خود باطل می‌شود و وراث حقی برای ادامه اجاره نخواهند داشت.
مثلاً اگر در اجاره‌نامه باغ یا ویلا ذکر شود «صرفاً آقای X مجاز به استفاده از ملک است»، پس از فوت او، قرارداد پایان می‌پذیرد.
✅نقش وراث در ادامه یا فسخ قرارداد اجاره
در صورتی که شرط مباشرت در قرارداد ذکر نشده باشد، عقد اجاره همچنان معتبر است و ورثه به‌عنوان قائم‌مقام مستأجر می‌توانند اجاره را ادامه دهند یا درخواست فسخ آن را بدهند.
بر اساس ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، در صورت فوت مستأجر، وراث می‌توانند با توافق یکدیگر، قرارداد را فسخ کنند.
🔍 نکته مهم: اگر یکی از وراث با ادامه اجاره مخالفت کند، فسخ قرارداد منوط به رضایت تمام وراث است.
در چنین مواردی، سه راه‌حل متداول وجود دارد:
- ادامه سکونت توسط همه وراث: اگر توافق داشته باشند.
- ادامه سکونت توسط برخی از وراث: در صورتی که سهم بقیه توسط دیگران پرداخت شود.
- فسخ کامل قرارداد: با توافق همه وارثان.
پس از فوت مستأجر، اگر قرارداد همچنان معتبر باشد، وراث باید نسبت به پرداخت اجاره‌بها، نگهداری ملک و رعایت تعهدات مندرج در قرارداد، همانند مستأجر اصلی عمل کنند.
در صورت فوت مستاجر تکلیف صاحب خانه چیست؟
فوت مستأجر ممکن است نگرانی‌هایی را برای موجر یا صاحب‌خانه به وجود آورد. در این شرایط، تعیین تکلیف اجاره‌بها، وضعیت تخلیه، و ارتباط با وراث اهمیت دارد.
📌 تخلیه ملک با فوت مستاجر
در صورتی که در قرارداد اجاره شرط مباشرت وجود نداشته باشد، قرارداد حتی پس از فوت مستأجر همچنان معتبر است و وراث می‌توانند تا پایان مدت قرارداد در ملک باقی بمانند. بنابراین، صاحب‌خانه نمی‌تواند به‌صرف فوت مستأجر، خواستار تخلیه فوری ملک شود.
🔍 نکته: اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند از طریق دادگاه یا اجرای ثبت (در صورت رسمی بودن قرارداد)، برای تخلیه ملک اقدام کند. در صورت عادی بودن قرارداد، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند.
📌 نحوه تعامل با وراث مستأجر
موجر باید با وراث مستأجر وارد مذاکره شود و تکلیف ادامه قرارداد را مشخص کند. اگر وراث بخواهند در ملک بمانند، باید اجاره‌بها را پرداخت کنند. اگر قصد تخلیه داشته باشند، می‌توانند با توافق همه وراث، قرارداد را فسخ کرده و ملک را تخلیه نمایند.
✅نکاتی که موجر باید رعایت کند:
- مطالبه اجاره‌بها از وراث یا از طریق صندوق دادگستری
- عدم فشار یا تهدید برای تخلیه غیرقانونی
- حفظ حق قانونی برای مطالبه اجاره و تخلیه در پایان مدت
📁مدارک موردنیاز موجر برای پیگیری حقوقی:
- اجاره‌نامه
- گواهی فوت مستأجر
- مدارک شناسایی و اثبات وراثت افراد مقیم
- نامه یا اظهارنامه رسمی برای درخواست تخلیه یا تعیین تکلیف
در نهایت، موجر باید بداند که تا پایان مدت قرارداد، حق اجبار وراث به تخلیه ندارد، مگر در موارد خاصی که قانون تصریح کرده باشد (مانند فوت در صورت وجود شرط مباشرت یا عدم پرداخت اجاره).
ودیعه مستاجر فوت شده
در صورت فوت مستأجر، یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که برای موجر مطرح می‌شود، وضعیت ودیعه یا پول پیش است. این مبلغ که در ابتدای قرارداد از مستأجر دریافت شده، باید طبق قواعد مشخصی به وراث قانونی بازگردانده شود.
ودیعه در واقع طلب مستأجر از موجر محسوب می‌شود. با فوت مستأجر، این مبلغ جزو ماترک او بوده و باید به‌صورت قانونی میان وراث تقسیم شود. موجر نمی‌تواند این مبلغ را نگه دارد یا پرداخت آن را منوط به تخلیه سریع ملک کند، مگر طبق مفاد قرارداد یا با حکم دادگاه.
📌 شرایط پرداخت ودیعه به وراث مستأجر
موجر تنها زمانی می‌تواند ودیعه را پرداخت کند که هویت وراث قانونی مشخص شده باشد. این شرایط شامل:
- ارائه گواهی فوت مستأجر
- ارائه گواهی انحصار وراثت
- ارائه وکالت‌نامه رسمی در صورتی که یکی از وراث به نمایندگی از دیگران پول را دریافت می‌کند
✅اقدامات قانونی موجر پیش از پرداخت:
- احراز هویت کامل وراث
- تنظیم رسید کتبی هنگام پرداخت مبلغ
- در صورت اختلاف وراث، واریز مبلغ به صندوق دادگستری تا حل موضوع
🔍 نکته: مبلغ ودیعه باید به تمام وراث یا وکیل رسمی آنان پرداخت شود. پرداخت به یک نفر از وراث بدون وکالت سایرین، از نظر قانونی معتبر نیست و ممکن است در آینده مشکلاتی برای موجر ایجاد کند.
طبق نظر مشاوران حقوقی، رقم ودیعه (کم یا زیاد) تفاوتی در ضرورت رعایت مراحل قانونی ندارد. حتی برای مبالغ اندک، دریافت گواهی حصر وراثت و رسید پرداخت ضروری است.
در نتیجه، موجر موظف است با دقت کامل و بر اساس مستندات رسمی، ودیعه مستأجر فوت‌شده را به وراث قانونی پرداخت کند؛ در غیر این صورت ممکن است در معرض شکایت یا مطالبه حقوقی قرار گیرد.
وظایف مستأجر پس از فوت موجر
فوت موجر به این معنا نیست که تعهدات مستأجر پایان یافته یا قرارداد منحل شده است. از نظر قانونی، قرارداد اجاره به قوت خود باقی می‌ماند و مستأجر باید وظایف خود را مطابق شرایط قرارداد ادامه دهد.
✅پرداخت اجاره‌بها به وراث موجر
با فوت موجر، حقوق او از جمله حق دریافت اجاره‌بها، به وراث قانونی منتقل می‌شود. مستأجر مکلف است اجاره‌بها را به وراث بپردازد، اما نه به‌صورت شفاهی یا بدون مستندات. در صورتی که وراث هنوز مشخص نشده‌اند یا بین آن‌ها اختلاف است، مستأجر می‌تواند:
-
از طریق اظهارنامه، از وراث بخواهد شماره حساب معرفی کنند.
-
در صورت عدم پاسخ، اجاره‌بها را به صندوق دادگستری واریز کند.
🔍 نکته: واریز وجه به صندوق، مستأجر را از مسئولیت پرداخت معاف می‌کند و از هرگونه ادعا در آینده جلوگیری خواهد کرد.
📌 اقدام برای دریافت ودیعه پس از پایان قرارداد
پس از اتمام مدت اجاره، مستأجر حق دارد ودیعه‌ای که نزد موجر بوده را از وراث او مطالبه کند. این مبلغ در حکم دیون متوفی است و وراث باید آن را پرداخت کنند.
برای این کار لازم است:
- گواهی فوت موجر
- اجاره‌نامه
- مدرک پرداخت ودیعه
- و در صورت لزوم، حکم انحصار وراثت برای اثبات هویت وارثان ارائه شود.
در صورت امتناع وراث از بازپرداخت ودیعه، مستأجر می‌تواند با ارائه مدارک، دادخواست استرداد ودیعه را در شورای حل اختلاف مطرح کند.
مشکلات رایج و راه‌حل ها در فوت یکی از طرفین اجاره
فوت موجر یا مستأجر می‌تواند آغازگر اختلافات و سوءتفاهم‌هایی باشد که اگر به‌موقع مدیریت نشود، به منازعات حقوقی گسترده منتهی خواهد شد. در ادامه، برخی از این مشکلات و راه‌حل‌های قانونی آن‌ها را مرور می‌کنیم:
اختلافات خانوادگی میان وراث
پس از فوت مستأجر، ممکن است برخی از وراث تمایل به ادامه سکونت در ملک داشته باشند، در حالی که دیگران به فسخ قرارداد یا تقسیم ودیعه تمایل دارند. این تضاد منافع، به‌ویژه در نبود توافق کتبی یا شفافیت، به دعواهای خانوادگی منجر می‌شود.
🔍 راه‌حل:
- مشورت با وکیل پیش از هرگونه تصمیم
- تنظیم توافق‌نامه کتبی بین وراث
- مراجعه به شورای حل اختلاف در صورت بروز تعارض
تخلیه اجباری و سوءاستفاده موجر
برخی از موجران، پس از فوت مستأجر، بدون طی مراحل قانونی، اقدام به قطع آب، برق یا فشارهای کلامی برای تخلیه می‌کنند. این اقدامات نه‌تنها غیرقانونی‌اند، بلکه می‌توانند منجر به محکومیت کیفری موجر شوند.
🔍 راه‌حل:
-
تنظیم شکواییه و ارائه آن به دادسرا یا شورای حل اختلاف
-
استناد به قرارداد اجاره و ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر
-
اخذ دستور موقت برای بازگردانی خدمات قطع‌شده مانند آب و برق
📌 راهکارهای قانونی برای موجر و وراث مستأجر؛ برای پیشگیری از بروز مشکل، طرفین باید:
- تمامی مکاتبات را به‌صورت مکتوب و با سند انجام دهند
- اظهارنامه رسمی برای اعلام قصد تخلیه یا پرداخت اجاره تنظیم کنند
- در صورت اختلاف یا بلاتکلیفی، موضوع را به‌صورت رسمی از طریق شورای حل اختلاف پیگیری کنند
هم موجر و هم وراث مستأجر باید از اقدامات احساسی و شفاهی پرهیز کرده و هر تصمیمی را بر پایه قانون و سند اتخاذ کنند. در بسیاری از پرونده‌ها، مشکلات صرفاً به‌دلیل عدم اطلاع از حقوق قانونی طرفین به وجود آمده‌اند.
سوالات متداول
در ادامه این مطلب سوالات متداول پیرامون فوت مستاجر و تکلیف قرارداد و وظایف موجر که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓اگر مستاجر داخل منزل فوت کرده و منزل پلمپ شده است، چه باید کرد؟
✅ باید از طریق شعبه‌ای که دستور پلمپ را صادر کرده، پیگیری‌های لازم را انجام دهید تا بتواند به وضعیت ملک رسیدگی شود.
❓پدرم مستأجر بود و در حین مدت اجاره فوت کرد. آیا مادرم می‌تواند تا پایان قرارداد در خانه بماند؟
✅ بله، اگر در قرارداد اجاره شرطی مثل «مباشرت» (استفاده انحصاری مستأجر از ملک) وجود نداشته باشد، قرارداد به قوت خود باقی است و مادرتان به‌عنوان یکی از وراث قانونی می‌تواند تا پایان مدت قرارداد در خانه بماند. پس از پایان مدت، باید با موجر درباره تمدید یا تخلیه تصمیم‌گیری شود.
❓موجر ما فوت کرده و فرزندانش هنوز تقسیم ارث نکرده‌اند. ما اجاره‌بها را به چه کسی باید پرداخت کنیم؟
✅ در چنین حالتی، اگر وراث حساب مشخصی معرفی نکرده‌اند، می‌توانید مبلغ اجاره را به صندوق دادگستری واریز کنید. این اقدام شما را از هرگونه ادعای بعدی مبرا می‌کند. همچنین می‌توانید اظهارنامه‌ای برای معرفی شماره حساب به وراث ارسال کنید.
❓مستأجر ما فوت کرده و برادرش در خانه مانده ولی هیچ اجاره‌ای نمی‌دهد. چطور می‌توانیم ملک را تخلیه کنیم؟
✅ اگر قرارداد اجاره تمام نشده باشد و شرط مباشرت نیز در قرارداد ذکر نشده باشد، باید با وراث متوفی تماس بگیرید. در صورت عدم همکاری یا پرداخت اجاره، می‌توانید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای تخلیه ملک اقدام کنید. ارائه گواهی فوت و اجاره‌نامه در این مسیر ضروری است.
❓قرارداد اجاره ما شش‌ماهه بود و مستأجر دو ماه پس از شروع قرارداد فوت کرد. آیا باید کل ودیعه را به وراثش پس بدهیم؟
✅ در این شرایط، اگر ملک تخلیه شود و خسارتی وارد نشده باشد، باید مبلغ ودیعه را طبق گواهی انحصار وراثت به همه وراث پرداخت کنید. اگر هنوز ملک در اختیار آن‌هاست، باید طبق قرارداد و تا پایان مدت اجاره، اجاره‌بها دریافت شود و سپس ودیعه را با کسر احتمالی هزینه‌ها به وراث مسترد نمایید.