بسیاری از افراد در جریان تنظیم قراردادهای مختلف با واژه‌هایی چون عقد تملیکی و عقد عهدی مواجه می‌شوند، اما به درستی از تفاوت‌ها و آثار حقوقی هر یک اطلاع ندارند. این در حالی است که در اکثر روابط مالی و معاملاتی، دانستن ماهیت این دو نوع عقد می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
از خرید و فروش یک ملک گرفته تا اجاره‌نامه، یا حتی قرارداد ساخت و ارائه خدمات، هر یک می‌تواند در قالب عقد تملیکی یا عهدی قرار گیرد. به همین دلیل، آشنایی با این مفاهیم برای هر فردی، چه حقوق‌دان و چه افراد عادی، کاملاً ضروری است.در این مقاله به شکلی جامع و کاربردی، تعریف عقد تملیکی و عقد عهدی، تفاوت‌های میان آن‌ها و نکات مهم در تنظیم قراردادهای مربوطه را بررسی خواهیم کرد تا بتوانید با دیدی باز و اطمینان بیشتر وارد هر معامله‌ای شوید.
تعریف عقد و قرارداد در قانون مدنی
پیش از آنکه به بررسی تفاوت‌های عقد تملیکی و عقد عهدی بپردازیم، لازم است ابتدا مفهوم «عقد» یا همان «قرارداد» را بهتر بشناسیم. در قوانین ایران، این دو واژه در عمل هم‌معنا به کار می‌روند و منظور از هر دو، توافقی است که آثار حقوقی برای طرفین ایجاد می‌کند.
✅تعریف قانونی عقد
طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی ایران، عقد اینگونه تعریف شده است:
“عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و آن تعهد مورد قبول آن‌ها باشد.”
از این تعریف می‌توان نتیجه گرفت که:
-
عقد یک عمل حقوقی است که از توافق اراده دو یا چند نفر ایجاد می‌شود؛
-
نتیجه این توافق می‌تواند ایجاد تعهد، انتقال حق یا حتی سقوط تعهدات باشد؛
-
طرفین عقد ممکن است دارای حقوق و تکالیفی متقابل نسبت به یکدیگر شوند.
✅تفاوت عقد با ایقاع
در همین جا خوب است به تفاوت عقد با ایقاع هم اشاره کنیم:
-
عقد نیازمند اراده‌ی دو یا چند نفر است (مانند بیع، اجاره، وکالت)؛
-
ایقاع با اراده یک‌جانبه انجام می‌شود (مانند فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین، طلاق از سوی مرد در نکاح دائم).
عقد تملیکی چیست؟
در میان انواع مختلف عقود، عقد تملیکی جایگاه ویژه‌ای دارد، چرا که بسیاری از معاملات مالی و اقتصادی در این قالب انجام می‌شوند. شناخت صحیح مفهوم عقد تملیکی، به طرفین قرارداد کمک می‌کند تا حقوق و تعهدات خود را بهتر درک کنند و قراردادهایی دقیق‌تر و مطمئن‌تر منعقد نمایند.
📌تعریف عقد تملیکی
عقد تملیکی، عقدی است که به موجب آن، مالی از مالکیت یک شخص خارج شده و به مالکیت شخص دیگر منتقل می‌شود. به عبارت ساده، نتیجه اصلی و مستقیم این نوع عقد، انتقال مالکیت است.
برای مثال:
- در بیع (خرید و فروش): با پرداخت ثمن، خریدار مالک مبیع می‌شود.
- در اجاره: منافع مال (و نه خود مال) برای مدت معین به مستأجر منتقل می‌شود.
- در قرض: مال موضوع قرض از مالکیت قرض‌دهنده به قرض‌گیرنده منتقل می‌شود.
📌ویژگی‌های عقد تملیکی
- اثر مستقیم آن، انتقال مالکیت است؛
- انتقال ممکن است دائم (مانند بیع، هبه) یا موقت (مانند اجاره) باشد؛
- مال مورد معامله باید در زمان عقد موجود باشد (طبق ماده ۳۶۱ قانون مدنی)؛
- انتقال مالکیت ممکن است در قبال عوض (عقد معوض) یا رایگان (عقد غیر معوض) باشد.
📌مثال‌های رایج از عقد تملیکی
✅ بیع (خرید و فروش): بارزترین نمونه عقد تملیکی است؛ در آن مالکیت عین (مال) در قبال عوض معلوم (ثمن) به خریدار منتقل می‌شود.
✅ اجاره: در این عقد، مالکیت منافع مال (نه عین مال) برای مدت مشخص به مستأجر منتقل می‌شود.
✅ قرض: قرض‌دهنده مال معین را به قرض‌گیرنده تملیک می‌کند تا او مثل آن مال را بازگرداند.
✅ هبه (بخشش): واهب، مال معین را رایگان به دیگری منتقل می‌کند.
📌شروط صحت عقد تملیکی
برای اینکه عقد تملیکی صحیح باشد، رعایت شرایط زیر ضروری است:
1️⃣ اهلیت طرفین (توانایی قانونی برای انجام معامله)؛
2️⃣ وجود و قابلیت تملک مال مورد معامله در زمان انعقاد عقد؛
3️⃣ رضایت طرفین و قصد انشاء؛
4️⃣ رعایت تشریفات خاص (در مواردی مثل بیع اموال غیرمنقول که نیاز به تنظیم سند رسمی دارد).
📌انواع عقد تملیکی
عقد تملیکی همانطور که گفته شد، عقدی است که نتیجه مستقیم آن انتقال مالکیت است. اما این نوع عقد، خود انواع مختلفی دارد که بسته به موضوع انتقال و شرایط قرارداد می‌تواند به شکل‌های گوناگون تنظیم شود. در ادامه به مهم‌ترین انواع عقد تملیکی در حقوق ایران اشاره می‌کنیم.
🔹۱. عقد بیع (خرید و فروش): رایج‌ترین نمونه عقد تملیکی، عقد بیع است که در آن مالکیت عین مال در قبال پرداخت عوض (ثمن) به خریدار منتقل می‌شود.
طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی:“بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.”
🔹۲. عقد اجاره: در عقد اجاره، مالکیت منافع مال (نه خود مال) به صورت موقت به مستأجر منتقل می‌شود.مستأجر در مدت اجاره، حق بهره‌برداری از منافع مال را دارد.
🔹۳. عقد قرض: در عقد قرض، قرض‌دهنده (مُقرض) مالی معین را به قرض‌گیرنده (مُقترض) تملیک می‌کند، به شرط اینکه قرض‌گیرنده مثل یا قیمت آن مال را بازگرداند.
🔹۴. عقد هبه: هبه نوعی عقد تملیکی غیر معوض است؛ به این معنا که واهب مال خود را رایگان به متهب منتقل می‌کند.در این نوع عقد، انتقال مالکیت بدون دریافت عوض انجام می‌شود.
🔹۵. وصیت تملیکی: وصیت تملیکی عقدی است که در آن موصی برای پس از فوت خود، مالکیت یک مال یا منافع آن را به نفع موصی‌له تملیک می‌کند.طبق ماده ۸۲۶ قانون مدنی، این نوع وصیت باید شرایط خاصی داشته باشد تا معتبر شناخته شود.
🔹۶. سایر عقود تملیکی: علاوه بر موارد فوق، سایر عقود نیز ممکن است جنبه تملیکی داشته باشند؛ به شرط آنکه هدف اصلی آن‌ها انتقال مالکیت مال یا منفعت باشد.
برای مثال:
- معاوضه (تبدیل دو مال به یکدیگر)
- صلح در مقام بیع (که می‌تواند ماهیت تملیکی پیدا کند)
عقد عهدی چیست؟
عقد عهدی از جمله رایج‌ترین انواع قراردادها در روابط حقوقی است. بسیاری از معاملات و توافق‌های روزمره، در قالب عقد عهدی انجام می‌شوند. در این نوع عقد، آنچه اهمیت دارد ایجاد تعهد برای یکی از طرفین یا هر دو طرف است، نه انتقال مالکیت.
📌تعریف عقد عهدی
عقد عهدی عقدی است که در نتیجه آن، یکی از طرفین یا هر دو، متعهد به انجام یا عدم انجام کاری در برابر دیگری می‌شوند. هدف اصلی این عقد، ایجاد تعهد و الزام است و نه انتقال مالکیت.
به بیان دیگر، اثر مستقیم عقد عهدی، تعهد است؛ ممکن است این تعهد مالی یا غیر مالی باشد. برخلاف عقد تملیکی که در آن مالکیت مال منتقل می‌شود، در عقد عهدی تنها تعهد و الزام به وجود می‌آید و ممکن است اصلاً بحث مالکیت مطرح نباشد.
📌مثال‌های متداول از عقد عهدی
✅ عقد وکالت: وکیل متعهد می‌شود که در قبال دریافت حق‌الزحمه، امور مربوط به موکل را انجام دهد.
✅ عقد ضمانت: ضامن متعهد می‌شود که در صورت عدم ایفای تعهد بدهکار، دین او را پرداخت کند.
✅ عقد کفالت: کفیل تعهد می‌کند که شخص ثالث را در موعد مقرر حاضر کند.
✅ عقد عاریه: در این عقد، مالک مال خود را به صورت امانی در اختیار دیگری قرار می‌دهد و طرف مقابل متعهد به حفظ و بازگرداندن آن است.
✅ قول به انجام کار: مانند قرارداد نقاشی ساختمان یا ساخت یک بنا که در آن پیمانکار متعهد به انجام کاری خاص در ازای دریافت وجه می‌شود.
📌انواع تعهدات در عقد عهدی
🔸 تعهد مالی: مانند پرداخت مبلغ قرارداد یا پرداخت خسارت.
🔸 تعهد غیر مالی: مانند انجام یک خدمت، ساخت یک پروژه یا عدم افشای اطلاعات محرمانه.
آثار حقوقی عقد عهدی به شرح زیر است:
- طرفی که متعهد است، باید تعهدات خود را در موعد مقرر و مطابق قرارداد انجام دهد؛
- در صورت عدم انجام تعهد، طرف مقابل می‌تواند از مراجع قضایی مطالبه حق نماید؛
- موضوع تعهد در عقد عهدی ممکن است هنگام عقد موجود نباشد و بعداً ایجاد شود (مثلاً ساخت یک ساختمان در آینده).
📌انواع عقد عهدی
عقد عهدی همانطور که پیش‌تر توضیح دادیم، عقدی است که نتیجه اصلی آن ایجاد تعهد برای انجام یا عدم انجام یک عمل خاص است. این تعهد می‌تواند برای یک طرف یا برای هر دو طرف قرارداد ایجاد شود و الزام‌آور باشد.در ادامه با رایج‌ترین انواع عقد عهدی در حقوق ایران آشنا می‌شویم:
🔹۱. عقد وکالت: در عقد وکالت، وکیل متعهد می‌شود که اموری را از طرف موکل انجام دهد.این عقد از نوع عهدی است چون هدف آن ایجاد تعهد برای انجام کار است، نه انتقال مالکیت.
🔹2. عقد ضمانت: در عقد ضمانت، ضامن متعهد می‌شود که در صورت عدم ایفای تعهد از سوی مدیون اصلی، دین او را پرداخت کند.اینجا هم، ماهیت عقد عهدی است چون ایجاد تعهد برای پرداخت دین صورت می‌گیرد.
🔹3. عقد کفالت: در عقد کفالت، کفیل متعهد می‌شود که شخص ثالثی را در موعد مقرر حاضر کند.یعنی تعهد به یک عمل (احضار شخص) ایجاد می‌شود.
🔹۴. عقد عاریه: در عقد عاریه، مالک مال خود را به طور امانی در اختیار دیگری می‌گذارد.متعهد (عاریه‌گیرنده) موظف است مال را نگهداری کند و به صاحب آن بازگرداند.اینجا تعهد به حفظ و بازگرداندن مال ایجاد می‌شود.
🔹۵. پیمانکاری (قول به انجام کار): یکی از پرکاربردترین عقود عهدی در زندگی روزمره، قراردادهای پیمانکاری است.در این نوع قرارداد، پیمانکار متعهد می‌شود کاری خاص (مثل ساخت ساختمان، طراحی وب‌سایت، نصب تجهیزات و…) را در مقابل دریافت وجه انجام دهد.
🔹۶. قول به فروش یا قول به انجام معامله: قول به فروش یا قول به انجام معامله نیز از انواع عقد عهدی است.در این قراردادها، طرفین متعهد می‌شوند که در آینده یک معامله مشخص (مانند خرید و فروش یک ملک) را منعقد کنند.
تفاوت عقد تملیکی و عقد عهدی
یکی از مهم‌ترین مباحث در شناخت انواع عقود، درک صحیح تفاوت‌های میان عقد تملیکی و عقد عهدی است. هرچند این دو نوع عقد ممکن است در ظاهر مشابه به نظر برسند، اما از نظر موضوع، آثار حقوقی و نحوه اجرا تفاوت‌های قابل توجهی دارند. در ادامه، این تفاوت‌ها را بررسی می‌کنیم.
✅تفاوت در موضوع تعهد: در عقد تملیکی، موضوع اصلی قرارداد انتقال مالکیت یک مال از یک شخص به شخص دیگر است.
در مقابل، در عقد عهدی، آنچه طرفین بر سر آن توافق می‌کنند ایجاد تعهد برای انجام دادن یا ترک کردن یک عمل است، نه انتقال مالکیت.
✅تفاوت در زمان و نحوه تحقق تعهد: در عقد تملیکی، مالکیت مال باید در زمان انعقاد عقد موجود و قابل انتقال باشد. اگر مال در زمان عقد وجود نداشته باشد، عقد باطل خواهد بود (طبق ماده ۳۶۱ قانون مدنی).
اما در عقد عهدی، موضوع تعهد می‌تواند مربوط به آینده باشد. برای مثال، در یک قرارداد ساخت بنا، تعهد پیمانکار مربوط به عملی است که پس از انعقاد قرارداد انجام می‌شود، حتی اگر موضوع تعهد (مانند ساختمانی که قرار است ساخته شود) در زمان عقد هنوز وجود خارجی نداشته باشد.
✅تفاوت در آثار حقوقی :در عقد تملیکی، انتقال مالکیت یک حق عینی ایجاد می‌کند؛ یعنی حقی که در برابر همه اشخاص قابل استناد است (مانند مالکیت یک خانه).
در مقابل، عقد عهدی حق نسبی ایجاد می‌کند؛ یعنی تعهد تنها در برابر طرف مقابل قرارداد الزام‌آور است و اشخاص ثالث تعهدی نسبت به آن ندارند.
✅نحوه مطالبه حقوق در صورت نقض تعهد: در عقد تملیکی، اگر انتقال مال انجام نشود، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه درخواست کند تا او را به تحویل مال موضوع قرارداد الزام کند.
در عقد عهدی، در صورت عدم انجام تعهد، متعهدله می‌تواند از طریق مراجع قضایی مطالبه انجام تعهد یا دریافت خسارت نماید.
🔹مثال مقایسه‌ای: فرض کنید شخصی خانه‌ای را می‌فروشد؛ این یک عقد تملیکی است چون مالکیت خانه منتقل می‌شود.اما اگر همان شخص قراردادی امضا کند که بر اساس آن متعهد شود خانه‌ای برای دیگری بسازد، این یک عقد عهدی است چون تعهد به انجام عمل (ساخت خانه) ایجاد می‌شود.
📜جدول مقایسه عقد تملیکی و عقد عهدی
| ویژگی | عقد تملیکی | عقد عهدی |
|---|---|---|
| موضوع عقد | انتقال مالکیت مال | ایجاد تعهد برای انجام یا عدم انجام کاری |
| زمان وجود موضوع | مال باید در زمان عقد موجود باشد | موضوع تعهد می‌تواند به آینده مربوط باشد |
| نوع حق ایجاد شده | حق عینی (در برابر همه معتبر) | حق نسبی (فقط میان طرفین قرارداد) |
| نمونه قراردادها | بیع، اجاره، قرض، هبه | وکالت، ضمانت، کفالت، پیمانکاری |
| نحوه مطالبه در صورت نقض | الزام به تحویل مال | الزام به انجام تعهد یا پرداخت خسارت |
| اثر مستقیم عقد | انتقال مالکیت | ایجاد تعهد و الزام |
عقد تملیکی و عقد عهدی در قانون مدنی
در قانون مدنی ایران به طور مستقیم تعریفی جداگانه برای عقد تملیکی و عقد عهدی ارائه نشده است، اما این مفاهیم از دل مواد قانونی و تقسیم‌بندی کلی عقود قابل استنباط و استخراج هستند.
⚖️مبنای قانونی عقد تملیکی
در قانون مدنی، برخی عقود که اثر مستقیم آن‌ها انتقال مالکیت است، ذاتاً عقد تملیکی محسوب می‌شوند.مهم‌ترین نمونه آن در ماده ۳۳۸ قانون مدنی درباره عقد بیع آمده است:
«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»
همچنین در عقود دیگری مانند:
-
اجاره (مواد ۴۶۶ به بعد قانون مدنی)؛
-
قرض (ماده ۶۴۸ قانون مدنی)؛
-
هبه (ماده ۷۹۵ قانون مدنی)؛
-
وصیت تملیکی (ماده ۸۲۶ قانون مدنی)،
می‌توان به وضوح ماهیت تملیکی این عقود را مشاهده کرد.
نکته مهم:
در عقود تملیکی طبق ماده ۳۶۱ قانون مدنی:
«مورد معامله باید در حین عقد موجود باشد و الا معامله باطل است.»
این ماده به خوبی نشان می‌دهد که در عقود تملیکی وجود مال در زمان عقد شرط است.
⚖️مبنای قانونی عقد عهدی
عقود عهدی مستقیماً در قانون مدنی نام‌گذاری نشده‌اند، اما ماهیت تعهدی برخی عقود به روشنی آن‌ها را در این دسته قرار می‌دهد. به عنوان مثال:
-
در عقد وکالت (ماده ۶۵۶ قانون مدنی):
«وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید.»
-
در عقد ضمان (ماده ۶۸۴ قانون مدنی):
«عقد ضمان عبارت است از اینکه شخصی مالی را که بر ذمه دیگری است به عهده بگیرد.»
-
در عقد کفالت (ماده ۷۳۴ قانون مدنی):
«کفالت عقدی است که به موجب آن یک نفر تعهد می‌نماید که شخص معینی را حاضر کند.»
-
در عاریه (ماده ۶۳۵ قانون مدنی):
«عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می‌دهد که آن را مجاناً استعمال نماید.»
در همه این موارد، هدف اصلی ایجاد تعهد و الزام برای انجام یا ترک عمل معین است، نه انتقال مالکیت. از این رو، این عقود در دسته عقود عهدی جای می‌گیرند.
نکات کلیدی در تنظیم و نگارش قراردادهای تملیکی و عهدی
تنظیم صحیح و دقیق قرارداد، نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات حقوقی دارد. در خصوص عقود تملیکی و عهدی، رعایت برخی نکات کلیدی می‌تواند به طرفین کمک کند تا یک قرارداد کامل و مطمئن منعقد کنند. در این بخش به مهم‌ترین این نکات می‌پردازیم.
🔹ضرورت تعیین دقیق موضوع قرارداد
در عقود تملیکی، باید مشخصات دقیق مال مورد انتقال (مانند نوع، مقدار، محل، وضعیت حقوقی) به وضوح در قرارداد ذکر شود.
در عقود عهدی نیز باید نوع تعهد، نحوه انجام آن، مهلت انجام و شرایط مرتبط به طور شفاف قید شود.
🔹تعیین تعهدات و ضمانت اجرای آن‌ها
در هر دو نوع عقد، لازم است:
-
تعهدات طرفین به روشنی مشخص شود؛
-
ضمانت اجرا برای نقض تعهدات تعیین گردد (مثلاً جریمه تأخیر یا امکان فسخ قرارداد).
🔹استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی
تنظیم قرارداد بدون آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط می‌تواند منجر به بروز مشکلات جدی شود. استفاده از مشاوره حقوقی متخصص در هنگام تنظیم قرارداد، کمک می‌کند:
-
ابهامات رفع شود؛
-
مفاد قرارداد منطبق با قانون تنظیم گردد؛
-
از ایجاد تعهدات نامطلوب یا غیرقابل اجرا پیشگیری شود.
🔹رعایت تشریفات قانونی
برخی عقود (به‌ویژه عقود مربوط به اموال غیرمنقول) نیاز به تشریفات خاص مانند تنظیم سند رسمی دارند. عدم رعایت این تشریفات ممکن است موجب بی‌اعتباری قرارداد شود.
🔹توجه به اختلافات احتمالی
پیش‌بینی روش حل اختلاف (مانند تعیین داور مرضی‌الطرفین یا تعیین دادگاه صالح) در قرارداد می‌تواند روند رسیدگی به اختلافات احتمالی را تسهیل کند. هر قرارداد باید متناسب با موضوع و نیازهای طرفین تنظیم شود. استفاده از الگوهای عمومی و آماده، بدون توجه به جزئیات خاص هر معامله، می‌تواند مشکلات جدی به وجود آورد.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون عقد عهدی و تملیکی را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است:
❓ اگر شخصی طلای معین را در برابر نقره معین مبادله کند، آیا قرارداد صرفاً با توافق طرفین منعقد می‌شود؟ آیا این عقد تملیکی است یا عهدی؟
✅ بله، این قرارداد با توافق طرفین منعقد می‌شود و در دسته‌بندی عقود تملیکی قرار می‌گیرد، چرا که هدف آن انتقال مالکیت است.
❓ تفاوت وصیت عهدی و تملیکی چیست؟
✅ در وصیت عهدی، وصی متعهد به انجام یک سری امور می‌شود، اما در وصیت تملیکی، مالکیت مال به ذینفع انتقال می‌یابد.
❓ یک شرکت با یک طراح قرارداد بسته که طی سه ماه سایت طراحی کند. این قرارداد چه نوع عقدی است؟
✅ این یک عقد عهدی است، چون موضوع قرارداد ایجاد تعهد برای انجام یک عمل (طراحی سایت) است، نه انتقال مالکیت.
❓ اگر شخصی خانه‌ای را پیش‌خرید کند اما تحویل آن منوط به دریافت پایان‌کار ساختمان باشد، این عقد تملیکی است یا عهدی؟
✅ این قرارداد یک عقد معلق با ماهیت تملیکی است؛ یعنی در زمان تحقق شرط (دریافت پایان‌کار)، مالکیت ملک منتقل می‌شود.
❓ یک نفر قراردادی بسته تا هر ماه مقدار مشخصی کالا برای یک فروشگاه تأمین کند. این قرارداد چه ماهیتی دارد؟
✅ این قرارداد عهدی است، زیرا موضوع آن ایجاد تعهد مستمر برای تحویل کالا است، نه انتقال مالکیت در زمان عقد. مالکیت کالاها با تحویل هر نوبت کالا منتقل می‌شود.