شکایت از مدیر ساختمان؛ شرایط و مراحل + نمونه دادخواست

در زندگی آپارتمان‌نشینی، نقش مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان نقشی کلیدی و تأثیرگذار است. اما همین نقش مهم، اگر با سهل‌انگاری، سوءاستفاده یا تخلف همراه شود، می‌تواند موجب نارضایتی گسترده ساکنان و بروز مشکلات حقوقی فراوان شود. بسیاری از مالکان یا مستأجران با این پرسش مواجه‌اند که در صورت بروز مشکل با مدیر ساختمان، چه حقوقی دارند و چگونه باید شکایت کنند؟ آیا همه اختلاف‌ها قابل پیگیری قانونی است؟ برای شکایت باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد یا دادگاه حقوقی؟ چه زمانی پای دادسرا و جرم کیفری مثل سرقت در میان است؟

در این مقاله، تلاش کرده‌ایم به‌صورت جامع و کاربردی به تمام این پرسش‌ها پاسخ دهیم. از انواع تخلفات مدیر یا هیئت مدیره ساختمان گرفته تا نحوه تنظیم دادخواست شکایت، مسیر مراجعه قانونی، مدارک لازم و حتی نمونه متن شکایت بابت سرقت یا سوءمدیریت؛ هر آنچه برای طرح شکایت از مدیریت مجتمع مسکونی نیاز دارید، در این راهنما گردآوری شده است.

آشنایی با جایگاه قانونی مدیر و هیئت مدیره ساختمان

مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، نماینده قانونی ساکنان برای اداره امور عمومی آپارتمان یا مجتمع مسکونی است. قانون‌گذار در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن وظایف مشخصی را برای این افراد تعیین کرده و در صورت کوتاهی یا تخلف، امکان پیگیری قانونی فراهم شده است. اما پیش از آنکه بخواهیم از مدیر شکایت کنیم، باید بدانیم حدود اختیارات و مسئولیت‌های قانونی او چیست.

📌 مدیر ساختمان طبق قانون چه وظایفی دارد؟

بر اساس ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، وظایف مدیر ساختمان به شرح زیر است:

• حفظ و نگهداری ساختمان و بخش‌های مشترک (مثل آسانسور، پشت‌بام، پارکینگ و…)
• اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان
• جمع‌آوری شارژ و هزینه‌های مشترک و شکایت از همسایگانی که شارژ پرداخت نمی کنند
• پرداخت قبوض عمومی و هزینه‌های تعمیر و نگهداری
• رسیدگی به امور مالی ساختمان و ارائه گزارش
• بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی و حوادث

در صورتی که مدیر از انجام این وظایف خودداری کند یا دچار سهل‌انگاری شود، سایر ساکنان می‌توانند با استناد به تخلف او، پیگیری قانونی کنند.

📌 هیئت مدیره در مجتمع‌های بزرگ چگونه تعیین می‌شود؟

در مجتمع‌های بزرگ که تعداد واحدها زیاد است، به‌جای یک مدیر واحد، هیئت‌مدیره‌ای شامل چند نفر از ساکنان یا مالکان انتخاب می‌شود. این هیئت از طریق برگزاری مجمع عمومی رسمی ساختمان و با رأی‌گیری تعیین می‌شود و مسئولیت دسته‌جمعی دارند.

وظایف هیئت‌مدیره نیز همانند مدیر است، با این تفاوت که تصمیم‌گیری‌ها معمولاً به‌صورت گروهی و طی جلسات داخلی انجام می‌شود. هرگونه تخلف یا سوءاستفاده از قدرت توسط اعضای این هیئت نیز قابلیت پیگیری دارد.

شکایت از هیئت مدیره ساختمان یا مجتمع مسکونی در چه مواردی مطرح می‌شود؟

گاهی عملکرد نادرست یا سهل‌انگاری هیئت‌مدیره ساختمان، به‌ویژه در مجتمع‌های بزرگ، موجب نارضایتی جدی ساکنین می‌شود. در چنین شرایطی، اگر تذکرات شفاهی یا حتی کتبی بی‌نتیجه بماند، ساکنان می‌توانند به‌صورت رسمی از هیئت مدیره شکایت کنند. اما چه تخلفاتی قابل پیگیری است؟

⚖️ مهم‌ترین تخلفات قابل پیگیری هیئت مدیره ساختمان

✅ نداشتن صورتجلسه مصوبات مجمع: هیئت‌مدیره موظف است تمام تصمیمات مهم مربوط به ساختمان را در قالب صورتجلسه رسمی تنظیم و نگهداری کند. در صورت نبود چنین اسنادی، امکان سوءاستفاده مالی یا اداری به وجود می‌آید و تخلف محسوب می‌شود.

✅ بیمه نکردن ساختمان در برابر حوادث: طبق ماده ۱۵ آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر یا هیئت مدیره باید کل ساختمان را به‌عنوان یک واحد، بیمه آتش‌سوزی کند. در صورت وقوع حادثه بدون وجود بیمه، مالکان می‌توانند علیه مدیر یا هیئت مدیره شکایت کنند.

✅ عدم رسیدگی به امور تعمیر و نگهداری: اگر آسانسور خراب است، نشتی در لوله‌ها وجود دارد، یا سیستم گرمایش و سرمایش مشکل دارد، و هیئت مدیره علی‌رغم اطلاع، اقدامی نمی‌کند، این سهل‌انگاری قابل پیگیری قانونی است.

✅ اجاره دادن بخش‌های مشاع به نفع شخصی: پشت‌بام، انباری، حیاط یا پارکینگ جزء مشاعات هستند و صرفاً با رضایت مجمع عمومی و به نفع کل ساکنین می‌توان آن‌ها را اجاره داد. استفاده شخصی یا اجاره بدون مجوز، تخلف است.

✅ دریافت شارژ ماهانه بیشتر از حد معمول: اگر هیئت مدیره مبالغ غیرشفاف یا بیش‌ازحد از ساکنین دریافت کند، بدون آنکه صورت‌حساب روشن ارائه دهد یا این هزینه‌ها تأیید شده باشند، امکان شکایت برای بازگرداندن این وجوه وجود دارد.

✅ بی‌توجهی به اعتراضات مکتوب ساکنان: در صورت نادیده گرفتن نامه‌ها، اظهارنامه‌ها یا تذکرات قانونی، ساکنان می‌توانند با مدارک کتبی، به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه و تخلفات را اثبات کنند.

مراحل شکایت از هیئت مدیره ساختمان یا مجتمع مسکونی

وقتی رفتار یا تصمیمات هیئت‌مدیره باعث بروز خسارت، نارضایتی یا تضییع حقوق ساکنین شود، می‌توان شکایت رسمی مطرح کرد. اما شکایت باید پله‌پله و اصولی پیش برود تا هم نتیجه دهد و هم در مراجع قانونی مورد پذیرش قرار گیرد.

📌 مرحله اول: مذاکره و تذکر دوستانه

پیشنهاد اولیه، گفت‌وگو و طرح مشکل در جلسات داخلی ساختمان یا گروه‌های پیام‌رسان مشترک ساکنان است. بسیاری از اختلاف‌ها با یک مذاکره مؤثر قابل حل است. اما اگر بی‌توجهی ادامه یافت، باید به سراغ مراحل رسمی رفت.

📌 مرحله دوم: ارسال اظهارنامه رسمی

اگر تذکرهای اولیه نتیجه نداد، ساکنان می‌توانند با تنظیم اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، هیئت‌مدیره را به انجام وظایف قانونی خود ملزم کنند. این اظهارنامه معمولاً شامل خواسته‌هایی مانند:

• الزام به ارائه صورت‌حساب‌های مالی
• پاسخ به پرسش‌ها درباره هزینه‌کرد شارژ
• توقف فعالیت‌های غیرمجاز مانند اجاره مشاعات
• پیگیری فوری تعمیرات یا بیمه ساختمان

ارسال اظهارنامه، سابقه و سند معتبری برای مرحله شکایت قضایی محسوب می‌شود.

📌 مرحله سوم: تشکیل جلسه مجمع عمومی و بررسی موضوع

گاهی لازم است مجمع عمومی ساختمان تشکیل شود و درباره عملکرد هیئت‌مدیره رأی‌گیری شود. ساکنین می‌توانند درخواست تشکیل جلسه داده و موارد تخلف را مطرح کنند. در صورت موافقت اکثریت، حتی می‌توان هیئت‌مدیره را عزل و هیئت جدید انتخاب کرد.

📌 مرحله چهارم: شکایت رسمی به مراجع قانونی

اگر هیئت‌مدیره به تذکر کتبی بی‌توجه بود و مجمع عمومی هم اقدامی نکرد، نوبت به ثبت شکایت در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی محل ملک می‌رسد. این شکایت باید به‌صورت رسمی، با تنظیم دادخواست و ضمیمه‌کردن مدارک مستند انجام شود. بسته به موضوع شکایت (مالی یا مدیریتی)، مرجع رسیدگی متفاوت خواهد بود (در بخش بعدی توضیح داده می‌شود).

🔍 برای شکایت از مدیر ساختمان به کجا مراجعه کنیم؟

برای شکایت از مدیر ساختمان، اگر موضوع مالی و ساده باشد (مثل شارژ یا تعمیرات)، باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ساختمان مراجعه کنید. اما اگر شکایت شما شامل مطالبه خسارت سنگین یا درخواست عزل مدیر است، مرجع رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.

در صورتی که مدیر مرتکب جرم کیفری مانند سرقت یا خیانت در امانت شده باشد، باید از طریق دادسرای عمومی محل ساختمان شکایت کیفری ثبت کنید. تمام این شکایت‌ها از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی قابل ثبت هستند.

مدارک لازم برای طرح شکایت از مدیر یا هیئت مدیره ساختمان

برای موفقیت در شکایت از مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، داشتن مستندات و مدارک معتبر اهمیت حیاتی دارد. بدون ارائه دلیل قانع‌کننده، دادگاه یا شورای حل اختلاف نمی‌تواند رأی به نفع شما صادر کند. در این بخش، مدارک مورد نیاز را بسته به نوع شکایت بررسی می‌کنیم.

📌 مدارک عمومی موردنیاز در همه شکایت‌ها

• کپی شناسنامه و کارت ملی شاکی
  جهت احراز هویت و ثبت رسمی شکایت

• سند مالکیت یا اجاره‌نامه واحد مسکونی
  اثبات سکونت یا مالکیت برای احراز ذی‌نفع بودن در دعوا

• اظهارنامه ارسال‌شده به مدیر یا هیئت‌مدیره (در صورت وجود)
  نشان می‌دهد که قبل از طرح شکایت، اقدام مسالمت‌آمیز انجام شده است

📌 مدارک مالی و اداری برای شکایت‌های حقوقی

• رسید پرداخت شارژ یا هزینه‌های مشترک ساختمان
  برای اثبات پرداخت یا مطالبه وجوه غیرمجاز

• صورت‌حساب‌های مالی ساختمان (اگر مدیر ارائه داده)
  بررسی شفافیت حساب‌ها یا اثبات سوء مدیریت

• اسناد مربوط به هزینه‌های ناموجه (فاکتورهای مشکوک یا نامعتبر)
  برای پیگیری برداشت‌های نادرست یا تخلفات مالی

• مصوبات یا صورتجلسه مجمع عمومی
  برای نشان دادن اینکه عملکرد مدیر برخلاف تصمیمات جمعی بوده است

📌 مدارک فنی برای اثبات کوتاهی در نگهداری ساختمان

• عکس و فیلم از خرابی‌ها (مثل خرابی آسانسور، نشتی لوله‌ها و…)
  ادله بصری برای سهل‌انگاری در نگهداری

• گزارش کارشناسی (در صورت وجود)
  به‌خصوص در مواردی که خسارت مالی یا فنی وارد شده است

• مکاتبات رسمی با مدیر در خصوص خرابی‌ها
  برای نشان دادن پیگیری‌های قبلی و بی‌توجهی مدیر

📌 مدارک لازم برای شکایت کیفری (مثل سرقت یا خیانت در امانت)

• شهادت همسایگان یا سایر ساکنان
  در صورت وجود شهود بر سرقت، برداشت غیرمجاز یا سوءاستفاده

• فیلم دوربین مداربسته ساختمان
  از مهم‌ترین ادله برای شکایت کیفری علیه مدیر

• گزارش پلیس (در صورت مراجعه به کلانتری)
  برای پرونده‌هایی که بلافاصله پس از وقوع جرم ثبت شده‌اند

• فاکتور یا لیست اموال سرقت‌شده
  برای اثبات مالکیت و میزان خسارت وارد شده

شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت

یکی از جدی‌ترین مواردی که ممکن است در مدیریت ساختمان پیش بیاید، سرقت از اموال ساختمان یا واحدها و دخالت مستقیم یا غیرمستقیم مدیر در آن است. در چنین شرایطی، نوع شکایت و مسیر پیگیری بستگی دارد به اینکه مدیر خودش مرتکب سرقت شده باشد یا در تأمین امنیت ساختمان کوتاهی کرده باشد.

⚖️ شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت مستقیم (جنبه کیفری)

اگر شواهد نشان دهد که مدیر ساختمان شخصاً اقدام به سرقت اموال مشاع یا حتی اموال اختصاصی یکی از ساکنین کرده است، موضوع کاملاً کیفری بوده و مشمول ماده ۲۶۷ قانون مجازات اسلامی خواهد بود.

📌 در این حالت:

• باید شکایت در دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع ساختمان مطرح شود؛
• ارائه ادله محکم مثل فیلم دوربین مداربسته، شهادت ساکنین یا فاکتور اموال الزامی است؛
• در صورت اثبات جرم، مدیر تحت تعقیب کیفری قرار گرفته و ممکن است علاوه‌ بر رد مال، به حبس یا شلاق تعزیری محکوم شود؛
• این نوع شکایت باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت گردد.

📍 نمونه مصادیق:

• دست‌ برد زدن به صندوق شارژ یا وجوه نقد ساختمان
• تصرف اموال مشاع مثل وسایل داخل لابی یا انباری
• ورود غیرقانونی به واحدها و برداشتن وسایل شخصی ساکنین

⚖️ شکایت از مدیر ساختمان بابت سهل‌انگاری منجر به سرقت (جنبه حقوقی)

در برخی موارد، مدیر مستقیماً دزد نیست، اما با کوتاهی در انجام وظایف امنیتی باعث شده دزدی رخ دهد. مثلاً:

• درِ پارکینگ خراب بوده و مدیر تعمیر نکرده؛
• دوربین‌ها قطع بوده و هشدارها نادیده گرفته شده‌اند؛
• مدیر علیرغم درخواست مجمع، نگهبان استخدام نکرده یا درها را به افراد مشکوک سپرده است.

📌 در این حالت:

• شکایت باید در دادگاه عمومی حقوقی ثبت شود؛
• عنوان دعوا معمولاً مطالبه خسارت ناشی از تقصیر در مدیریت است؛
• باید ثابت شود که اگر مدیر به وظایف خود عمل می‌کرد، سرقت رخ نمی‌داد (رابطه سببیت).

📍 مثال کاربردی:
مدیر ساختمان، با وجود اطلاع از خرابی قفل درب ورودی، هیچ اقدامی برای تعمیر نکرده. پس از آن، دزدی رخ می‌دهد و اموال چند ساکن به سرقت می‌رود. در این حالت، ساکنان می‌توانند مدیر را به‌دلیل «قصور در انجام وظایف» به دادگاه حقوقی بکشانند.

📌 مسئولیت مدیر در قبال سرقت از مشاعات ساختمان

در مورد سرقت از مشاعات مثل:

• پارکینگ
• پشت‌بام
• لابی
• انباری‌های عمومی

مدیر ساختمان مسئولیت بیشتری دارد، چرا که طبق قانون، حفظ و نگهداری این قسمت‌ها در محدوده وظایف اوست. اگر اثبات شود که در حفظ این فضاها کوتاهی کرده، دادگاه می‌تواند او را به پرداخت خسارت یا بازگرداندن اموال محکوم کند.

📍 نکته مهم: اگر مدیر سرقت نکرده باشد، ولی از بررسی و گزارش واقعه هم خودداری کند یا باعث از بین رفتن آثار جرم شود، ممکن است مشمول معاونت در جرم یا ممانعت از کشف جرم نیز بشود.

نمونه دادخواست شکایت از مدیر ساختمان

استفاده از یک نمونه دادخواست حرفه‌ای و قانونی، نقش مهمی در تسریع روند رسیدگی و جلوگیری از رد یا نقص پرونده دارد. در این بخش، ساختار و نمونه متن دادخواست شکایت از مدیر ساختمان را ارائه می‌کنیم؛ چه برای سوءمدیریت مالی و چه برای درخواست عزل یا جبران خسارت.

ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی (محل وقوع ساختمان)

با سلام

اینجانب «…»، مالک واحد «…»، واقع در «آدرس کامل» اعلام می‌دارم که آقای/خانم «…»، مدیر ساختمان مذکور، با وجود گذشت چندین ماه از شروع دوره مدیریت، از ارائه صورت‌حساب‌ها و گزارش‌های مالی خودداری کرده، مبالغی را از محل شارژ ساختمان بدون مجوز هزینه کرده و به تذکرات کتبی و شفاهی نیز بی‌اعتنایی نموده‌اند.

با استناد به ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها و براساس مدارک پیوست، از آن مرجع محترم تقاضا دارم:

۱. ایشان را ملزم به ارائه گزارش مالی کامل و مستند نماید؛
۲. مبلغ «…» ریال، که بدون مصوبه مجمع عمومی هزینه شده، به صندوق ساختمان بازگردانده شود؛
۳. در صورت احراز تخلفات عمده، حکم بر عزل ایشان از مدیریت صادر گردد.

با تشکر و احترام

نام و نام خانوادگی شاکی
تاریخ – امضا

سوالات متداول

در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون شکایت از مدیر ساختمان مطرح شده است:

❓چند ماهه پول شارژ می‌دیم ولی هیچ گزارشی از مخارج به ما ندادن. چطور می‌تونیم پیگیری کنیم؟

✅ در این شرایط، ابتدا از طریق یک اظهارنامه رسمی، از مدیر یا هیئت مدیره بخواهید ظرف مهلت مشخص، صورت‌حساب مالی و گزارش هزینه‌کرد شارژ را ارائه دهند. اگر پاسخی دریافت نکردید، با استفاده از همین اظهارنامه و رسید پرداخت‌ها، دادخواست الزام به ارائه گزارش مالی تنظیم کرده و در شورای حل اختلاف یا دادگاه محل ساختمان ثبت کنید.

❓از پارکینگ ساختمون‌مون دزدی شده ولی مدیر قبلاً گفته بود دوربین خرابه. میشه از خودش شکایت کرد؟

✅ اگر ثابت شود که مدیر ساختمان از خرابی دوربین آگاه بوده و نسبت به تعمیر یا تأمین امنیت محل اهمال کرده، ساکنین می‌توانند با استناد به مدارک، علیه او دعوای مطالبه خسارت ناشی از سهل‌انگاری در مدیریت مطرح کنند. این شکایت در دادگاه حقوقی انجام می‌شود و ممکن است مدیر به جبران خسارت مالی محکوم شود، حتی اگر خودش در دزدی نقشی نداشته باشد.

❓مدیر ساختمان مشاعات رو اجاره داده و پولش معلوم نیست کجا میره، می‌تونیم پیگیری کنیم؟

✅ بله. اجاره دادن مشاعات مثل پشت‌بام یا پارکینگ، فقط با مصوبه مجمع عمومی مالکان و به نفع همه ساکنین مجاز است. اگر مدیر بدون مجوز، این فضاها را اجاره داده و درآمد آن را به‌صورت شفاف اعلام نکرده، می‌توانید با ارائه رسید پرداخت شارژ، متن اجاره‌نامه (در صورت وجود) یا شهادت ساکنان، از او به اتهام سوءاستفاده از مشاعات و مطالبه حقوق تضییع‌شده در دادگاه شکایت کنید.