رهن یکی از عقود رایج در حقوق ایران است که برای تضمین مطالبات طلبکار، مال مشخصی به عنوان وثیقه در اختیار او قرار می‌گیرد. اما اگر شخصی، مالی را که مالک آن نیست، به عنوان رهن در اختیار دیگری بگذارد، چه پیامد قانونی خواهد داشت؟ این سؤال وقتی اهمیت بیشتری می‌یابد که فرد، ملکی را به دیگری فروخته اما همچنان آن را به عنوان وثیقه نزد بانک یا شخص ثالث قرار دهد.
این رفتار که به «رهن مال غیر» معروف است، در مواردی می‌تواند جرم تلقی شده و با مجازات سنگینی همراه باشد. در این مقاله، به صورت گام‌به‌گام، ابعاد حقوقی و کیفری رهن مال غیر را بررسی می‌کنیم؛ از تعریف عقد رهن تا تحلیل رأی وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور.
رهن مال غیر چیست؟
رهن مال غیر زمانی رخ می‌دهد که شخصی، مالی را که متعلق به خود او نیست، به عنوان وثیقه (رهن) نزد طلبکار قرار دهد. این وضعیت به‌ویژه زمانی اتفاق می‌افتد که فرد، پس از فروختن ملک به شخصی دیگر (مثلاً با مبایعه‌نامه عادی)، همان ملک را برای دریافت وام، در رهن بانک یا شخص ثالث می‌گذارد. در نگاه اول، ممکن است این عمل صرفاً یک اشتباه حقوقی به‌نظر برسد، اما در واقع، قانون آن را در بسیاری از موارد به‌عنوان یک جرم تلقی می‌کند.
📌 تعریف عقد رهن در قانون مدنی
بر اساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی در مورد انواع رهن:
«رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد؛ به‌طوری‌که اگر بدهی پرداخت نشود، طلبکار بتواند از محل آن مال، طلب خود را وصول نماید.»
در این قرارداد، شخصی که مال را وثیقه می‌گذارد، «راهن» و طلبکار، «مرتهن» نام دارد. مالی که موضوع رهن است نیز «عین مرهونه» یا «رهینه» نامیده می‌شود. یکی از نکاتی که خریدار ملک رهنی باید توجه نماید، اجازه مرتهن در این موارد است.
📌 آیا شرط مالکیت در رهن لازم است؟
در حقوق ایران، یکی از شرایط صحت رهن، مالک بودن راهن نسبت به عین مرهونه است. یعنی فقط مالک مال می‌تواند آن را در رهن بگذارد. اگر فردی، مال متعلق به دیگری را بدون اجازه مالک در رهن بگذارد، عقد رهن «فضولی» خواهد بود که نیاز به تنفیذ یا رد از سوی مالک دارد. در صورتی که مالک آن را رد کند، عقد باطل خواهد بود.
📌 تفاوت رهن مال غیر با بیع مال غیر
در حالی که بیع مال غیر (فروش مال غیر بدون مجوز قانونی) صراحتاً جرم‌انگاری شده، رهن مال غیر نیز در صورت فقدان مجوز قانونی و همراه بودن با قصد فریب، می‌تواند مشمول قوانین کیفری شود؛ خصوصاً اگر منجر به اخذ وام یا تسهیلات از بانک شده باشد. همین مسئله موجب شده که دیوان عالی کشور نیز در رأی وحدت رویه‌ای مهم، رهن مال غیر را «شروع به کلاهبرداری» تلقی کند.
شرایط و ارکان صحت عقد رهن
عقد رهن یکی از عقود لازم در قانون مدنی است و دارای شرایط خاصی است که بدون آن‌ها، عقد معتبر نخواهد بود. این شرایط، هم به لحاظ حقوقی اهمیت دارد و هم در بررسی قانونی «رهن مال غیر» به‌عنوان جرم، نقش کلیدی ایفا می‌کند.
🔍 ارکان اساسی عقد رهن
برای اینکه یک عقد رهن به‌طور صحیح واقع شود، وجود شرایط زیر الزامی است:
- وجود دین: رهن عقدی تبعی است؛ یعنی باید دینی در میان باشد که مال به‌عنوان تضمین آن در رهن قرار گیرد. بدون وجود دین، عقد رهن معنا نخواهد داشت.
- عین بودن مال: فقط اموالی که قابلیت تعیین و بازگشت عینی دارند می‌توانند در رهن قرار بگیرند. منافع یا دیون قابل ترهین نیستند.
- قابلیت نقل و انتقال مال: مالی که در رهن قرار می‌گیرد باید قابلیت معامله قانونی داشته باشد.
- مالک بودن راهن: مهم‌ترین شرط، مالکیت راهن نسبت به عین مرهونه است. اگر فردی که مال را به رهن می‌گذارد، مالک نباشد یا اذن مالک را نداشته باشد، رهن باطل یا غیرنافذ خواهد بود. به عنوان مثال فروش ملکی که در رهن بانک است بدون اجازه مرتهن جرم است.
🔍 تفاوت عقد رهن با انتقال مالکیت
یکی از نکات مهم در تحلیل رهن مال غیر، توجه به این مسئله است که عقد رهن موجب انتقال مالکیت نمی‌شود. در واقع، راهن همچنان مالک مال مرهونه باقی می‌ماند، ولی مرتهن (طلبکار) نسبت به آن حق عینی و تقدم پیدا می‌کند. با این حال، همین حق عینی، ممکن است باعث شود که حقوق دیگران از جمله خریدار قبلی ملک، دچار خدشه شود؛ به‌ویژه در مواردی که ملک قبلاً فروخته شده باشد.
🔍 رهن با اذن مالک و بدون اذن او
رهن مال غیر در دو حالت می‌تواند رخ دهد:
- با اذن مالک: در این صورت، رهن صحیح است و ممکن است حتی تحت عنوان عاریه قابل تحلیل باشد.
- بدون اذن مالک: در این حالت، عقد فضولی محسوب شده و نیاز به تنفیذ مالک دارد. اگر مالک رهن را رد کند، عقد باطل خواهد شد و در صورتی که این اقدام با سوء نیت صورت گرفته باشد، ممکن است جرم محسوب شود.
آثار حقوقی رهن مال غیر
وقتی شخصی بدون داشتن مالکیت یا بدون اجازه مالک، مالی را در رهن دیگری قرار می‌دهد، آثار حقوقی و حتی کیفری مهمی به دنبال دارد. این وضعیت که به‌ویژه در معاملات املاک با سند عادی شایع است، اغلب باعث ایجاد اختلاف، تضییع حقوق خریدار، و حتی ورود پرونده به مراجع کیفری می‌شود.
📌 معامله اول صحیح، رهن بعدی باطل
در فرضی که شخصی ملکی را با سند عادی یا رسمی به دیگری فروخته، اما همچنان آن را در رهن می‌گذارد، باید به این نکته توجه کرد که:
- معامله اول (فروش ملک) معمولاً صحیح است، چون اراده طرفین و قواعد عمومی قراردادها رعایت شده است.
- اما ترهین بعدی (رهن دادن ملک فروخته‌شده) چون بدون داشتن مالکیت صورت گرفته، باطل یا غیرنافذ تلقی می‌شود؛ چرا که مالکیت شرط اصلی صحت رهن است و پس از انتقال، فروشنده دیگر مالک نیست.
در این حالت، خریدار می‌تواند دادخواست “فک رهن” علیه فروشنده یا شخصی که مال را به رهن داده اقامه کند.
📌 حق فک رهن توسط خریدار
اگر خریدار در موقعیتی قرار بگیرد که ملک او به‌واسطه رهن قبلی توقیف یا به مزایده گذاشته شود، می‌تواند از طرق زیر اقدام کند:
- دادخواست فک رهن و الزام فروشنده به رفع آثار رهن
- استناد به قرارداد فروش برای اثبات اولویت و مالکیت
- ارجاع موضوع به دادگاه حقوقی یا مراجع کیفری، بسته به وجود یا عدم وجود سوء نیت
همچنین اگر خریدار بتواند اثبات کند که فروشنده با علم به انتقال مالکیت، ملک را در رهن گذاشته، می‌تواند از وی به دلیل رهن مال غیر و حتی شروع به کلاهبرداری شکایت کیفری کند.
جرم رهن مال غیر در قانون
در نگاه نخست، ممکن است رهن دادن ملکی که هنوز سند رسمی آن منتقل نشده جرم تلقی نشود؛ اما با بررسی دقیق‌تر، مشخص می‌شود که قانون‌گذار ایران، در مواردی چنین رفتاری را جرم‌انگاری کرده و حتی آن را شروع به کلاهبرداری دانسته است. این وضعیت به‌ویژه در شرایطی رخ می‌دهد که فروشنده، با آگاهی از اینکه مالک رسمی ملک نیست، اقدام به ترهین آن نزد بانک یا اشخاص ثالث نماید.
🔍 مصداق شروع به کلاهبرداری
بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ دیوان عالی کشور:
«هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌کنند تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می‌شود.»
به بیان ساده، حتی اگر فروشنده، هنوز سند رسمی را منتقل نکرده باشد ولی ملک را فروخته و بعداً همان ملک را به‌عنوان وثیقه معرفی کرده باشد، رفتار او مجرمانه است.
🔍 ارتباط با قانون انتقال مال غیر
علاوه بر رأی وحدت رویه، قوانین قدیمی‌تر نیز این موضوع را جرم می‌دانند. ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند (مصوب ۱۳۰۸) مقرر می‌دارد که:
«اگر شخصی بدون مجوز قانونی و با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، آن را در مقام محکوم‌علیه یا ضامن یا کفیلی در رهن یا وثیقه قرار دهد، مشمول مجازات خواهد بود.»
همچنین این ماده با ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری نیز تلفیق شده است. این یعنی، اگر شخص با قصد سوء، مال غیر را به‌عنوان مال خود معرفی کند و عملیاتی بر روی آن انجام دهد (مثل اخذ وام)، مشمول مجازات کلاهبرداری می‌شود.
مجازات رهن مال غیر
مجازات رهن مال غیر بستگی به نوع رفتار، نیت مرتکب، و نحوه اجرای آن دارد. اگر شخصی عمداً مالی را که متعلق به دیگری است، به عنوان وثیقه نزد بانک یا شخص ثالث قرار دهد، این عمل نه‌تنها بی‌اعتبار حقوقی محسوب می‌شود، بلکه دارای وصف کیفری نیز خواهد بود.
⚖️ استناد به قانون مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری
مطابق ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری:
«هر کس از راه حیله و تقلب و با تمسک به وسایل متقلبانه، مال دیگری را ببرد، کلاهبردار محسوب می‌شود و به حبس از یک تا هفت سال و جزای نقدی معادل مال برده شده محکوم می‌شود.»
در رهن مال غیر، اگر فرد از طریق ترهین ملک متعلق به دیگری، وام یا مال دیگری دریافت کرده باشد، این رفتار، با توجه به استناد قانون و رویه قضایی، مشمول شروع به کلاهبرداری خواهد بود؛ حتی اگر مال به‌طور کامل منتقل نشده باشد یا وام دریافت‌شده به‌طور کامل پرداخت نشده باشد.
⚖️ ماده ۲ قانون مجازات معرفی مال غیر
ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند (مصوب ۱۳۰۸):
«محکوم‌علیه یا مدیون یا ضامن یا کفیلی که بدون مجوز قانونی و با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، آن را به‌عنوان مال خود معرفی و عملیاتی نسبت به آن انجام دهد، مطابق قسمت اخیر ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی مجازات خواهد شد.»
بر اساس این ماده، هرگونه معرفی مال غیر به‌عنوان مال خود – چه برای فروش، چه برای وثیقه‌گذاری – اگر با علم و سوءنیت باشد، موجب مسئولیت کیفری است و به‌نوعی کلاهبرداری قلمداد می‌شود.
🔍 مصادیق اجرایی در رویه قضایی
در برخی پرونده‌ها، دادگاه‌ها با توجه به نبود سند رسمی برای انتقال ملک، رهن بعدی را جرم ندانسته‌اند و صرفاً به دعوای حقوقی اکتفا کرده‌اند. اما با رأی وحدت رویه اخیر، موضع رسمی دیوان عالی کشور روشن شده است. رهن دادن مالی که با سند عادی فروخته شده، در صورت آگاهی فروشنده از انتقال مالکیت، مشمول مجازات کیفری شروع به کلاهبرداری خواهد بود.
رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور درباره رهن مال غیر
یکی از مهم‌ترین تحولات در زمینه جرم‌انگاری رهن مال غیر، صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور است. این رأی، با هدف یکسان‌سازی رویه دادگاه‌ها در مواجهه با پرونده‌هایی صادر شده که در آن‌ها فردی پس از فروش ملک با سند عادی، همان ملک را به‌عنوان وثیقه نزد بانک قرار داده است.
📌اختلاف‌نظر دادگاه‌های تجدیدنظر
در سال‌های اخیر، دو دیدگاه متفاوت در محاکم استان‌ها دیده می‌شد:
- دیدگاه اول: برخی دادگاه‌ها مانند شعبه بیست‌وهفتم تجدیدنظر اصفهان معتقد بودند که چون سند رسمی تنظیم نشده و فقط مبایعه‌نامه عادی در میان است، فروشنده همچنان مالک رسمی است و ترهین ملک، فاقد وصف کیفری است و صرفاً موضوعی حقوقی محسوب می‌شود.
- دیدگاه دوم: در مقابل، دادگاه‌هایی مانند شعبه سی‌ویکم تجدیدنظر فارس بر این باور بودند که عقد بیع، یک عقد رضایی است و فروشنده با انعقاد مبایعه‌نامه، مالکیت را منتقل کرده و حق رهن ندارد. بنابراین، رهن ملک فروخته‌شده، رفتاری مجرمانه است و مصداق ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌کنند می‌باشد.
📌 تصمیم نهایی دیوان عالی کشور
با توجه به این اختلاف‌نظر، موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور مطرح شد و پس از بررسی نظرات، رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ صادر شد. در این رأی آمده است:
«هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوّز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار وی مشمول ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌نمایند تلقی شده و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم خواهد شد.»
🔍 آثار رأی وحدت رویه
این رأی برای همه دادگاه‌ها و مراجع قضایی لازم‌الاجرا است. از این پس، دادگاه‌ها نمی‌توانند به صرف نبود سند رسمی، چنین پرونده‌هایی را صرفاً حقوقی تلقی کنند و مسیر قانونی برای خریداران متضرر هموارتر شده و مسئولیت کیفری فروشنده روشن‌تر است.