یکی از چالش‌های رایج میان موجر و مستأجر، تخلیه ملک پس از پایان قرارداد یا در شرایطی خاص مانند تخلف مستأجر از مفاد قرارداد است. در چنین موقعیت‌هایی، مالک با دو ابزار حقوقی مواجه است: حکم تخلیه و دستور تخلیه. بسیاری از افراد به اشتباه تصور می‌کنند این دو اصطلاح، یک مفهوم واحد را منتقل می‌کنند، در حالی‌که تفاوت‌های حقوقی، شکلی و اجرایی مهمی میان آن‌ها وجود دارد.
درک تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه، به‌ویژه در سال ۱۴۰۴ که رویه‌های قضایی به‌صورت فزاینده‌ای به سمت تسهیل دادرسی سوق یافته‌اند، برای موجرانی که قصد دارند ملک خود را بدون اطاله دادرسی تخلیه کنند، اهمیت دو چندان دارد. اینکه بدانیم چه زمانی می‌توان با یک درخواست ساده از شورای حل اختلاف دستور تخلیه گرفت و چه زمانی ناگزیر از طرح دعوا و طی تشریفات قضایی برای دریافت حکم تخلیه هستیم، می‌تواند از صرف هزینه‌های بی‌مورد، اتلاف وقت و ایجاد تنش جلوگیری کند.
در این مقاله، به‌صورت جامع و کاربردی، تفاوت‌های میان حکم تخلیه و دستور تخلیه را در قالب ۹ بخش اصلی بررسی خواهیم کرد. با توضیح مفاهیم، مقایسه موردی، بررسی شرایط قرارداد، مرور مراحل اجرایی و ارائه مثال‌های عملی، به شما کمک خواهیم کرد تا در مواجهه با مشکل تخلیه مستأجر، بهترین مسیر حقوقی را انتخاب کنید.
حکم تخلیه چیست و در چه مواردی صادر می‌شود؟
حکم تخلیه، تصمیم قضایی صادر شده از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف است که مالک یا موجر را قادر می‌سازد تا با پشتوانه آن، مستأجر را موظف به تخلیه ملک نماید. در واقع، این حکم ابزار قانونی است برای زمانی که مستأجر علی‌رغم اتمام مدت اجاره یا به‌دلیل ارتکاب تخلف، از تحویل ملک خودداری می‌کند. از منظر حقوقی، حکم تخلیه به منزله یک رأی رسمی، مشمول تشریفات دادرسی کامل بوده و پس از صدور، لازم‌الاجرا است.
📝 موارد کاربرد حکم تخلیه در دعاوی اجاره
برخلاف تصور عموم، حکم تخلیه تنها در شرایط خاصی لازم می‌شود. زمانی که موجر به دلایل زیر نمی‌تواند از دستور تخلیه استفاده کند، باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای حکم تخلیه نماید:
- اجاره‌نامه فاقد امضای دو شاهد باشد
- قرارداد به‌صورت شفاهی تنظیم شده باشد
- اجاره‌نامه در دو نسخه تنظیم نشده باشد
- مستأجر به تعهدات خود مانند پرداخت اجاره‌بها عمل نکرده باشد
- مدت اجاره پایان نیافته اما موجر به دلیل تخلف مستأجر خواهان فسخ قرارداد است
- در قرارداد موضوع سرقفلی مطرح شده باشد
در تمام این موارد، راهی جز طی تشریفات دادرسی و ارائه دادخواست برای دریافت حکم تخلیه باقی نمی‌ماند.
📝 نقش قرارداد در صدور حکم تخلیه
یکی از نکات کلیدی در تعیین مسیر تخلیه، بررسی محتوای قرارداد اجاره است. قراردادهای شفاهی، یا قراردادهایی که اصول قانونی مانند امضای شهود یا تعیین مدت را رعایت نکرده‌اند، اساساً صلاحیت صدور دستور تخلیه را ندارند. در چنین حالتی، صرف‌نظر از مدت اجاره یا نیت موجر، صدور حکم تخلیه تنها راه قانونی است.
همچنین، در قراردادهایی که با ذکر حق سرقفلی تنظیم شده‌اند، مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود و نه شورای حل اختلاف. این تمایز در مرجع صدور نیز، یکی از نشانه‌های تفاوت بنیادین حکم تخلیه با دستور تخلیه به شمار می‌آید.
دستور تخلیه چیست و در چه شرایطی قابل صدور است؟
دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه، رأی قضایی محسوب نمی‌شود، بلکه نوعی دستور اداری قضایی است که توسط شورای حل اختلاف و خارج از تشریفات دادرسی معمول صادر می‌شود.
این دستور زمانی صادر می‌شود که تمام شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ رعایت شده باشد. سرعت در صدور و اجرای آن، این ابزار حقوقی را به یکی از راهکارهای مؤثر برای موجرانی تبدیل کرده است که قصد دارند بدون طی مراحل پرهزینه و زمان‌بر دادرسی، ملک خود را پس بگیرند.
⚖️ شرایط قانونی صدور دستور تخلیه
برای اینکه مالک بتواند از طریق دستور تخلیه اقدام کند، وجود تمامی شرایط زیر الزامی است:
- قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
- اجاره‌نامه باید در دو نسخه تنظیم شده و به امضای طرفین رسیده باشد.
- حتماً باید دو نفر شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.
- مدت اجاره در قرارداد قید شده و به پایان رسیده باشد.
- قرارداد مربوط به املاک مسکونی باشد و نه تجاری یا دارای سرقفلی.
- درخواست تخلیه از سوی مالک باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه شود.
در صورت فقدان هر یک از این شروط، مرجع رسیدگی نمی‌تواند دستور تخلیه صادر کند و مالک ناچار به طرح دعوای حکم تخلیه خواهد بود.
⚖️ نقش قرارداد رسمی یا عادی در دستور تخلیه
نکته مهم دیگر این است که دستور تخلیه صرفاً در خصوص اجاره‌نامه‌های عادی موضوعیت دارد؛ یعنی قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک نوشته شده و در دفتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده‌اند. اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر باید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به تخلیه ملک نماید، نه از طریق شورای حل اختلاف.
همچنین، اگر قرارداد دارای شروط خاصی مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، دستور تخلیه به‌کار نمی‌آید و مالک باید از طریق طرح دعوا در دادگاه و دریافت حکم تخلیه، اقدام کند.
تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه
برای درک بهتر تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه، در این بخش آن‌ها را بر اساس ۱۲ معیار مهم با یکدیگر مقایسه می‌کنیم:
| محور مقایسه | حکم تخلیه | دستور تخلیه |
|---|---|---|
| ماهیت حقوقی | رأی قضایی (قابل تجدیدنظر و واخواهی) | دستور قضایی اداری (غیرقابل تجدیدنظر) |
| مرجع رسیدگی | شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی (بسته به مورد) | صرفاً شورای حل اختلاف محل وقوع ملک |
| نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی | بله، نیازمند برگزاری جلسه رسمی است | خیر، بدون جلسه و خارج از نوبت صادر می‌شود |
| نوع قرارداد اجاره | کتبی یا شفاهی، با یا بدون شاهد | فقط کتبی، در دو نسخه و با امضای دو شاهد |
| شرایط پایان اجاره | می‌تواند پایان‌یافته یا فسخ‌شده باشد | صرفاً باید مدت اجاره به پایان رسیده باشد |
| قابلیت تجدیدنظر یا اعتراض | بله، قابل واخواهی و تجدیدنظر است | معمولاً قابل تجدیدنظر نیست، اما در صورت ادعای تمدید، اعتراض ممکن است |
| نوع ملک مشمول | املاک مسکونی، تجاری، دارای سرقفلی و غیره | فقط املاک مسکونی فاقد سرقفلی و در قالب قرارداد اجاره |
| سرعت در صدور | روند زمان‌بر دارد | سریع و فوری صادر می‌شود |
| صدور اجراییه | پس از قطعی شدن حکم و ثبت درخواست اجراییه صادر می‌شود | نیازی به اجراییه نیست؛ دستور مستقیماً اجرا می‌شود |
| مدارک مورد نیاز | مدارک شناسایی + اجاره‌نامه + ادله اثباتی تخلف یا پایان اجاره | مدارک شناسایی + اجاره‌نامه کتبی با شرایط لازم |
| امکان مطالبه اجور معوقه یا خسارت | بله، همراه با حکم تخلیه قابل مطالبه است | خیر، باید به صورت جداگانه طرح دعوا شود |
| میزان هزینه دادرسی و پیچیدگی روند | بیشتر، به علت تشکیل جلسه و نیاز به دفاع حقوقی | کمتر، چون بدون تشریفات قضایی انجام می‌شود |
📌 بررسی زمان، هزینه، اجرا و تجدیدنظر
از لحاظ عملی، دستور تخلیه برای شرایط ساده و مشخص که مستأجر پس از پایان قرارداد حاضر به تخلیه نیست، بسیار سریع‌تر و اقتصادی‌تر است. اما در مواردی که قرارداد فاقد شرایط قانونی باشد، یا تخلفاتی مانند عدم پرداخت اجاره یا تخریب ملک مطرح باشد، حکم تخلیه تنها راهکار قانونی قابل استناد است.
دستور تخلیه قابل اعتراض نیست مگر در موارد خاصی مانند ادعای تمدید قرارداد. اما حکم تخلیه می‌تواند توسط مستأجر مورد تجدیدنظرخواهی یا واخواهی قرار گیرد و همین موضوع روند را طولانی‌تر می‌کند. برای محاسبه آنلاین هزینه های دادرسی می توانید از ابزار حقوقی ایران لگال به صورت رایگان استفاده نمایید.
فرق تخلیه با تخلیه فوری
در دعاوی ملکی و اجاره، اصطلاحات «تخلیه» و «تخلیه فوری» به‌ظاهر مشابه‌اند اما در عمل تفاوت‌های حقوقی قابل‌توجهی دارند. آگاهی از این تفاوت می‌تواند در انتخاب نوع دادخواست و تسریع روند حقوقی نقش مؤثری ایفا کند.
📝 تخلیه (به‌طور کلی)
«تخلیه» یک دعوای عمومی و رایج است که موجر علیه مستأجری مطرح می‌کند که از تحویل ملک پس از اتمام مدت اجاره یا بروز تخلف، خودداری می‌کند. این نوع تخلیه ممکن است از مسیر حکم تخلیه یا دستور تخلیه پیگیری شود و بستگی به نوع قرارداد، شرایط اجاره‌نامه، وجود شهود و دیگر موارد دارد.
⚡ تخلیه فوری
«تخلیه فوری» عنوانی است که به دستور تخلیه اطلاق می‌شود، زیرا این نوع تخلیه:
- بدون نیاز به جلسه رسیدگی انجام می‌شود،
- از طریق شورای حل اختلاف رسیدگی می‌گردد،
- در صورت وجود شرایط قانونی (قرارداد کتبی، امضای دو شاهد، پایان مدت اجاره و…)، طی چند روز قابل اجرا است،
- و قابل تجدیدنظر یا توقف اجرا در حالت عادی نیست.
بنابراین، تخلیه فوری یک نوع خاص از تخلیه است که با شرایط ساده‌تر، سریع‌تر و با هزینه‌ی کمتر اجرا می‌شود و تنها در املاک مسکونیِ بدون سرقفلی، آن‌هم با رعایت شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ قابل انجام است.
اگر قرارداد شما شرایط لازم را ندارد یا اختلافات پیچیده‌تری در میان است، تخلیه فوری امکان‌پذیر نخواهد بود و باید از طریق طرح دعوا برای تخلیه عادی یا همان حکم تخلیه اقدام نمایید. در غیر این صورت، اگر شرایط دستور تخلیه فراهم باشد، تخلیه فوری بهترین و سریع‌ترین راهکار قانونی است.
مقایسه فرآیند صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه
یکی از تفاوت‌های مهم میان حکم تخلیه و دستور تخلیه، در نیاز به جلسه رسیدگی قضایی است. برای صدور حکم تخلیه، دادگاه یا شورای حل اختلاف موظف است یک جلسه رسمی تشکیل دهد تا دلایل طرفین را بررسی کند. در این جلسه، مستأجر می‌تواند دفاعیات خود را ارائه دهد، دلایلی برای عدم تخلیه بیاورد یا به قرارداد استناد کند.
در مقابل، دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و صرفاً بر اساس مستندات کتبی ارائه‌شده توسط موجر صادر می‌شود. در واقع، این دستور کاملاً اداری است و رسیدگی خارج از نوبت و بدون حضور طرفین انجام می‌پذیرد. این تفاوت باعث می‌شود دستور تخلیه از سرعت بسیار بالاتری در صدور برخوردار باشد.
📝 نقش شورای حل اختلاف و دادگاه
نقش مرجع رسیدگی نیز بسته به نوع تخلیه متفاوت است:
-
برای دستور تخلیه، مرجع صالح رسیدگی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
-
برای حکم تخلیه، اگر ملک فاقد حق سرقفلی باشد، شورا صلاحیت دارد؛ اما اگر سرقفلی مطرح باشد یا تخلفاتی مانند تغییر کاربری یا تخریب ملک مطرح شود، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک به دعوا رسیدگی خواهد کرد.
این تفاوت در مرجع رسیدگی، نه‌تنها در سرعت روند، بلکه در میزان تخصص و تشریفات قانونی اثرگذار است.
📝 مدت زمان لازم برای صدور هر یک
- دستور تخلیه در صورت تکمیل بودن شرایط قانونی و مستندات، ظرف ۴۸ تا ۷۲ ساعت قابل صدور است.
- حکم تخلیه بسته به حجم پرونده، بار قضایی دادگاه و پیچیدگی موضوع، ممکن است چند هفته تا چند ماه زمان ببرد.
از این رو، برای موجرانی که زمان برایشان اولویت دارد، در شرایط مناسب، دستور تخلیه انتخاب مناسب‌تری خواهد بود.
تفاوت در نحوه اجرا و اقدامات پس از صدور
در دستور تخلیه، پس از صدور توسط شورای حل اختلاف، پرونده مستقیماً به واحد اجرای احکام شورا ارجاع می‌شود. مأمور ابلاغ موظف است ظرف ۲۴ ساعت دستور را به مستأجر ابلاغ نماید. اگر مستأجر از امضای ابلاغ‌نامه خودداری کند، مأمور این موضوع را در گزارش قید کرده و فرآیند اجرا بدون توقف ادامه می‌یابد.
در اجرای دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه نیست. به همین دلیل، این فرآیند در کمترین زمان ممکن انجام شده و مستأجر معمولاً حداکثر ۳ روز فرصت دارد ملک را تخلیه کند. این ویژگی، دستور تخلیه را به یکی از ابزارهای بسیار سریع برای بازپس‌گیری املاک مسکونی تبدیل کرده است.
⚖️ نحوه اجرای حکم تخلیه و شرایط آن
برخلاف دستور تخلیه، اجرای حکم تخلیه مستلزم طی مراحل خاصی است. پس از صدور حکم و قطعیت آن (در صورت عدم تجدیدنظرخواهی یا واخواهی)، موجر باید با ارائه درخواست رسمی، تقاضای صدور اجراییه نماید. پس از صدور اجراییه، مستأجر ۱۰ روز از زمان ابلاغ آن فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.
اگر مستأجر در مهلت تعیین‌شده تخلیه نکند، دادگاه به اجرای اجباری حکم می‌پردازد. با این حال، نکته مهم در این میان، بازگرداندن مبلغ ودیعه (پول پیش) از سوی موجر است. بدون ارائه رسید بانکی مبنی بر استرداد ودیعه به دادگاه، اجرای حکم تخلیه ممکن نیست.
⚖️ لزوم بازگرداندن ودیعه به مستأجر
چه در دستور تخلیه و چه در حکم تخلیه، بازگرداندن مبلغ ودیعه شرط اساسی برای اجرای تخلیه محسوب می‌شود. در دستور تخلیه، موجر باید ابتدا مبلغ ودیعه را به حساب سپرده دادگستری واریز کرده و فیش آن را ارائه دهد. در غیر این صورت، دستور قابل اجرا نخواهد بود.
در حکم تخلیه نیز، همین قاعده برقرار است؛ بدون اثبات تسویه با مستأجر، حکم به اجرا در نمی‌آید. این موضوع یکی از ابزارهای حمایتی قانون از حقوق مستأجر در فرآیند تخلیه محسوب می‌شود و از سلب حقوق مالی وی جلوگیری می‌کند.
بررسی شرایط قرارداد و تأثیر آن بر نوع تخلیه
یکی از عوامل تعیین‌کننده در اینکه موجر باید از دستور تخلیه استفاده کند یا حکم تخلیه، شکل قرارداد اجاره است. اگر قرارداد به‌صورت کتبی تنظیم شده باشد، آن‌هم با رعایت ضوابطی مانند امضای طرفین و شهود، امکان استفاده از دستور تخلیه وجود دارد. اما اگر قرارداد شفاهی باشد یا حتی مکتوب باشد ولی فاقد امضای دو شاهد یا سایر شرایط قانونی، دستور تخلیه موضوعیت نخواهد داشت و موجر باید از طریق طرح دعوای حکم تخلیه اقدام کند. به‌طور خلاصه:
- قرارداد کتبی + امضای طرفین + امضای دو شاهد → شرط لازم برای دستور تخلیه
- قرارداد شفاهی یا ناقص → نیاز به صدور حکم تخلیه از طریق دادگاه
📌 وجود یا عدم وجود شاهد
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، امضای دو شاهد زیر اجاره‌نامه یکی از شروط اصلی برای امکان صدور دستور تخلیه است. بسیاری از قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک نوشته می‌شوند، اگر این شرط را نداشته باشند، ارزش استفاده در فرآیند دستور تخلیه را از دست می‌دهند و مالک باید مسیر قضایی طولانی‌تری را طی کند.
در حالی که برای حکم تخلیه، وجود شاهد الزامی نیست و اثبات رابطه استیجاری از هر طریق ممکن (از جمله شهادت، رسید اجاره، یا حتی اقرار طرفین) برای دادگاه کفایت می‌کند.
📌 پایان مدت اجاره یا تخلف مستأجر
-
اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر تخلیه نکند، در صورت وجود قرارداد معتبر، دستور تخلیه صادر می‌شود.
-
اگر اجاره هنوز پایان نیافته ولی مستأجر مرتکب تخلفی مانند عدم پرداخت اجاره یا تغییر کاربری ملک شده باشد، دستور تخلیه قابل صدور نیست و تنها با طرح دعوا و اخذ حکم تخلیه می‌توان ملک را بازپس گرفت.
بنابراین، نوع قرارداد، پایان یا عدم پایان مدت اجاره، و رعایت شرایط قانونی، مستقیماً تعیین می‌کنند که کدام مسیر حقوقی برای تخلیه ملک مناسب‌تر است.
آیا امکان اعتراض به دستور تخلیه وجود دارد؟
بر اساس قانون و رویه قضایی، دستور تخلیه اصولاً رأی محسوب نمی‌شود بلکه یک تصمیم اجرایی است و از این رو، قابل تجدیدنظرخواهی یا واخواهی نیست. به همین دلیل، موجر می‌تواند پس از صدور دستور، فرآیند تخلیه را بدون نیاز به برگزاری جلسه یا دفاعیات مستأجر آغاز کند.
اما در موارد خاص، مستأجر این امکان را دارد که به صدور دستور تخلیه اعتراض کند؛ برای مثال اگر مدعی شود که قرارداد اجاره تمدید شده یا تخلیه در موعد مقرر اتفاق افتاده است. در چنین حالتی، باید اعتراض خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل ملک ارائه کند.
نکته مهم آن است که ارائه اعتراض لزوماً منجر به توقف اجرای دستور نمی‌شود. تنها در صورتی که دادگاه با بررسی مدارک ارائه‌شده از سوی مستأجر، ادعای او را موجه بداند و مستندات کافی ارائه شده باشد، می‌تواند با اخذ تأمین مناسب (وجه یا وثیقه)، اجرای دستور تخلیه را موقتاً متوقف کند.
❌ امکان تجدیدنظر در حکم تخلیه
در مقابل، حکم تخلیه یک رأی قضایی است و مشمول کلیه حقوق آیین دادرسی مدنی می‌باشد. اگر این حکم به‌صورت غیابی صادر شده باشد، مستأجر می‌تواند واخواهی کند؛ و اگر حضوری باشد، ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رسمی می‌تواند تجدیدنظرخواهی نماید.
همچنین، اگر در رأی صادره اشتباهی رخ داده باشد یا دلایل جدیدی برای رد آن موجود باشد، مستأجر حق دارد تقاضای فرجام یا اعاده دادرسی مطرح کند. بنابراین، روند اجرایی حکم تخلیه به دلیل قابلیت اعتراض و تجدیدنظر، در اغلب موارد زمان‌برتر از دستور تخلیه خواهد بود.
مثال‌های کاربردی برای تشخیص مسیر درست حقوقی
برای اینکه بدانید در هر شرایط باید کدام مسیر حقوقی را برای دریافت حکم یا دستور تخلیه پیش بروید می توانید از مثال های زیر استفاده نمایید:
📌 وقتی قرارداد عادی است و مدت اجاره پایان یافته
فرض کنید موجری در سال ۱۴۰۲ یک ملک مسکونی را به مدت یک سال با اجاره‌نامه‌ای عادی (در بنگاه املاک و با امضای دو شاهد) به مستأجری اجاره داده است. در پایان سال ۱۴۰۳، مستأجر از تخلیه خودداری می‌کند. در این حالت، چون:
- قرارداد کتبی و عادی است،
- دو نسخه دارد،
- امضای طرفین و دو شاهد در آن هست،
- مدت اجاره به پایان رسیده،
موجر می‌تواند به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و تقاضای دستور تخلیه فوری دهد. بدون نیاز به جلسه، در کمتر از چند روز ملک تخلیه خواهد شد.
📌 وقتی قرارداد شفاهی است و مستأجر تخلف کرده
حال تصور کنید قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر به‌صورت شفاهی بسته شده و هیچ مدرک مکتوبی وجود ندارد. مستأجر نه‌تنها از تخلیه خودداری کرده، بلکه اجاره‌بهای چند ماه اخیر را نیز پرداخت نکرده است. در این شرایط، دستور تخلیه امکان‌پذیر نیست زیرا:
- قرارداد کتبی وجود ندارد،
- امکان اثبات زمان پایان قرارداد دشوار است،
- مستأجر در پرداخت اجاره بها نیز تخلف کرده است.
موجر باید با ثبت دادخواست رسمی به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، تقاضای حکم تخلیه کند. در این دعوا می‌تواند علاوه بر تخلیه، اجور معوقه و خسارات وارده را نیز مطالبه نماید.
📌 راه‌حل سریع‌تر برای موجران در سال ۱۴۰۴
در شرایطی که موجر در سال ۱۴۰۴ برای تخلیه ملک مسکونی با اجاره‌نامه‌ی عادی اقدام می‌کند، داشتن مدارک کامل (قرارداد کتبی، امضای شهود و اتمام مدت اجاره) به او این امکان را می‌دهد که با کمترین هزینه و زمان از دستور تخلیه استفاده کند. اما در صورت وجود تخلف، اختلاف یا قرارداد ناقص، مسیر قضایی ناگزیر است و مالک باید خود را برای روند دادرسی و دریافت حکم تخلیه آماده کند.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون حکم تخلیه و دستور تخلیه را مشاهده می فرمایید:
❓ فرق بین دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست و کدام‌یک زودتر به نتیجه می‌رسد؟
✅ دستور تخلیه و حکم تخلیه هر دو ابزارهای قانونی برای تخلیه مستأجر هستند، اما از نظر روند حقوقی تفاوت دارند. دستور تخلیه معمولاً سریع‌تر صادر می‌شود زیرا برای قراردادهای کتبی با امضای دو شاهد صادر می‌شود، در حالی که حکم تخلیه نیازمند رسیدگی قضایی و صدور رأی دادگاه است.
❓می‌خواستم بدانم از زمان صدور حکم تخلیه تا زمان تخلیه چقدر طول می‌کشد؟
✅ بسته به پیچیدگی پرونده، میزان همکاری مستأجر، و عملکرد واحد اجرای احکام، زمان بین صدور حکم تا اجرای تخلیه می‌تواند بین ۳ روز تا ۳۰ روز متغیر باشد.
❓با توجه به تاریخ کارشناسی و تاریخ‌های صدور اجرائیه و اجرای حکم تخلیه، آیا اجرای حکم تخلیه قانونی است؟
✅ برای اطمینان از قانونی بودن اجرای حکم تخلیه، بهترین اقدام مراجعه مستقیم به شعبه اجرای احکام مربوطه است. در آنجا می‌توانید روند کامل صدور و اجرای حکم را بررسی و اعتراض احتمالی خود را ثبت کنید.
❓ برای منزلی که مستأجر بعد از اتمام قرارداد تخلیه نمی‌کند و با وجود اینکه مقداری از پول رهن به او بازگردانده شده است، باید حکم تخلیه بگیرم یا دستور تخلیه؟
✅ اگر قرارداد شما دارای امضای دو شاهد بوده و اجاره‌نامه کتبی و رسمی است، می‌توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه فوری بدهید. اما اگر قرارداد ناقص باشد، باید دادخواست حکم تخلیه ثبت نمایید.
❓ سلام، آیا دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر است؟ اگر نیست، بر اساس کدام ماده و تبصره قانونی است؟
✅ به‌طور کلی، دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی یا واخواهی نیست؛ زیرا رأی قضایی محسوب نمی‌شود. البته در صورت وجود ادعای تمدید قرارداد، مستأجر می‌تواند در دادگاه عمومی طرح شکایت کند، اما این امر معمولاً اجرای دستور را متوقف نمی‌کند.