تخلیه ملک تجاری یکی از پرچالش‌ترین موضوعات در روابط استیجاری بین موجر و مستأجر است که معمولاً با پایان مدت اجاره یا در صورت بروز تخلفات از سوی یکی از طرفین، مطرح می‌شود. برخلاف تصور عموم، فرآیند تخلیه تنها به «پایان قرارداد» ختم نمی‌شود و در بسیاری موارد مستلزم طی مراحل قانونی، اثبات تخلف یا درخواست اجرای فوری است.
قانون‌گذار در قوانین متعددی از جمله قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و اصلاحات سال ۱۴۰۳، شرایط صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه را به‌طور دقیق مشخص کرده و راهکارهایی برای تسریع در تخلیه قانونی ملک تجاری ارائه داده است. در این مقاله به بررسی کامل تفاوت بین دستور تخلیه و حکم تخلیه، شرایط و مراحل اجرای آن‌ها، نقش اجاره‌نامه رسمی و عادی، صلاحیت مراجع رسیدگی و نکات کلیدی در دفاع یا اقدام حقوقی در چنین پرونده‌هایی خواهیم پرداخت.
تخلیه ملک تجاری چیست و در چه مواردی مطرح می‌شود؟
تخلیه در اصطلاح حقوقی به معنای خروج قانونی مستأجر از ملک اجاره‌ای و تحویل آن به مالک (موجر) است. در املاک تجاری، این فرایند تابع قوانین خاصی است و باید از طریق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ یا در موارد قدیمی‌تر، قانون سال ۱۳۵۶ انجام شود.
📝 موارد رایج طرح دعوای تخلیه
- انقضای مدت قرارداد اجاره
- عدم پرداخت اجاره‌بها برای چند ماه متوالی
- نقض تعهدات مستأجر مانند تغییر شغل، واگذاری بدون اجازه، تخریب یا سوءاستفاده از ملک
- نیاز موجر به ملک برای استفاده شخصی یا نوسازی
در این موارد موجر می تواند با ارائه دادخواست تخلیه ملک تجاری به دادگاه، اقدام به دریافت دستور تخلیه نماید.
⚖️ تخلیه از سوی مستأجر
در مواردی نیز مستأجر به دلیل شرایط خاص مانند معیوب بودن ملک، عدم تحویل از سوی موجر، یا منع قانونی در استفاده، می‌تواند درخواست فسخ اجاره و یا صدور حکم تخلیه بدهد. این موضوع به‌ویژه در قانون سال ۱۳۵۶ تحت ماده ۱۲ و ۱۳ به‌وضوح پیش‌بینی شده است.
شرایط صدور دستور تخلیه فوری برای املاک تجاری طبق قانون ۱۳۷۶ و اصلاحیه ۱۴۰۳
دستور تخلیه فوری ابزاری قانونی برای موجر است تا در موارد مشخص و با رعایت شرایط شکلی، ملک تجاری را بدون طی فرایند کامل دادگاه بازپس بگیرد. اما این دستور فقط در صورت تحقق شرایط خاصی که در قانون ۱۳۷۶ و اصلاحیه ۱۴۰۳ آمده صادر می‌شود.
📌 شرایط چهارگانه صدور دستور تخلیه فوری طبق قانون ۱۳۷۶
موارد ضروری برای صدور دستور تخلیه فوری به شرح زیر است:
- قرارداد اجاره کتبی باشد (نه شفاهی)
- قرارداد دارای امضای دو نفر شاهد باشد
- مدت اجاره منقضی شده باشد
- قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ باشد (نه قانون ۱۳۵۶)
❌ در صورت نبود حتی یکی از این شروط، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد و باید از مسیر «حکم تخلیه» اقدام شود.
🔍 تغییرات مهم ناشی از اصلاحیه ۱۴۰۳ قانون اجاره
در تاریخ ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ اصلاح شد. طبق این اصلاحیه:
- قرارداد اجاره باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه معاملات املاک (خودنویس) ثبت شده باشد
- اطلاعاتی چون مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه حتماً باید در سامانه ثبت شود
- قرارداد باید کد رهگیری معتبر داشته باشد
- تأیید دو نفر به‌عنوان شاهد رسمی در سامانه الزامی است
📌 با این تغییر، قراردادهای اجاره‌ای که از تاریخ ۱۵ خرداد ۱۴۰۳ به بعد تنظیم می‌شوند، فقط در صورت ثبت در سامانه رسمی + داشتن کد رهگیری + تأیید شاهدها مشمول دستور تخلیه فوری خواهند بود.
📝 نکته حقوقی:
در قراردادهای قدیمی‌تر (قبل از اصلاحیه ۱۴۰۳)، همچنان همان شرایط چهارگانه قانون ۱۳۷۶ ملاک است. اما در قراردادهای جدید، فقدان ثبت در سامانه رسمی یا نبودن کد رهگیری، مانع صدور دستور تخلیه فوری خواهد شد.
🔍تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دستور تخلیه تصمیمی فوری و غیرقابل اعتراض است که در صورت وجود قرارداد اجاره کتبی، عادی و دارای دو شاهد و پایان مدت اجاره، توسط دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می‌شود و بدون رسیدگی ماهوی، ظرف چند روز اجرا می‌گردد. اما حکم تخلیه پس از طی روند کامل دادرسی و بررسی ماهوی پرونده صادر می‌شود، قابل اعتراض و تجدیدنظر است و معمولاً در موارد پیچیده‌تر مانند وجود سرقفلی یا تخلفات قراردادی به‌کار می‌رود.
این موارد تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه است که در ادامه هر کدام به صورت جداگانه بررسی خواهد شد.
دلایل قانونی موجر برای تخلیه ملک تجاری و نقش سرقفلی در این میان
موجر یا مالک، تنها زمانی می‌تواند به‌طور قانونی از مستأجر درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد که دلایل موجه و پیش‌بینی‌شده در قانون وجود داشته باشد. در این میان، وجود یا عدم وجود سرقفلی نقش مهمی در میزان اختیار موجر دارد. مهم‌ترین دلایل قانونی موجر برای درخواست تخلیه ملک تجاری به شرح زیر است:
1. پایان مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد
در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد و مستأجر حاضر به تخلیه نباشد، موجر می‌تواند با استناد به انقضای مدت، درخواست دستور یا حکم تخلیه نماید.
2. عدم پرداخت اجاره‌بها یا تأخیرهای مکرر
اگر مستأجر اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت نکند یا در طول یک سال دو بار با اخطار، اجاره را پرداخت کرده باشد، در بار سوم موجر می‌تواند دادخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره را ارائه کند (قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶).
3. انتقال مورد اجاره به غیر بدون اجازه موجر
هرگونه واگذاری ملک تجاری بدون رضایت موجر – حتی به نمایندگی یا وکالت – مجوز قانونی برای تخلیه محسوب می‌شود، مگر آن‌که به افراد تحت کفالت منتقل شده باشد.
4. استفاده غیرمجاز یا تغییر شغل در ملک
اگر مستأجر برخلاف توافق از ملک استفاده کند یا شغل دیگری در آن راه‌اندازی کند، مگر در مواردی که شغل مشابه تلقی شود، موجر می‌تواند تخلیه را مطالبه کند.
5. تعدی یا تفریط نسبت به مورد اجاره
هرگونه تخریب، آسیب، یا استفاده غیراصولی از ملک، به موجر این اختیار را می‌دهد که برای تخلیه اقدام کند.
6. نیاز شخصی موجر به ملک (برای سکونت یا کسب‌وکار)
اگر موجر برای سکونت خود یا اقوام درجه‌یک (پدر، مادر، همسر، فرزند) نیاز به ملک داشته باشد، می‌تواند با اثبات ضرورت، تقاضای تخلیه کند. در این صورت، باید حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.
7. تخریب و نوسازی ملک
در صورتی که ملک باید برای بازسازی یا نوسازی تخریب شود و پروانه ساخت ارائه گردد، موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی، ملک را تخلیه کند.
📌 نقش سرقفلی در تخلیه ملک تجاری
سرقفلی یکی از مهم‌ترین موانع یا ملاحظات در پرونده‌های تخلیه ملک تجاری است. اگر مستأجر دارای سرقفلی قانونی باشد، موجر:
- فقط در موارد خاصی حق درخواست تخلیه دارد
- باید مبلغ سرقفلی به‌روز را به مستأجر پرداخت کند
- در صورت سوءاستفاده از حق (مثلاً عدم ساخت‌وساز پس از تخلیه)، به پرداخت خسارت معادل یک سال اجاره محکوم می‌شود
📌 قانون تصریح دارد: اگر موجر ملک تجاری را برای ساخت‌وساز تخلیه کرد اما ظرف ۶ ماه شروع به عملیات نکرد یا ظرف یک سال آن را برای هدف اعلامی استفاده نکرد، مستأجر می‌تواند تقاضای خسارت کند (ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر ۵۶).
دستور تخلیه ملک تجاری پس از اتمام قرارداد
پایان یافتن مدت اجاره، شایع‌ترین علت درخواست موجر برای تخلیه ملک تجاری است. اما صرف انقضای قرارداد کافی نیست؛ دستور تخلیه فقط زمانی صادر و اجرا می‌شود که شرایط قانونی، شکلی و مدارکی آن فراهم باشد.
🧾 مدارک لازم برای دریافت دستور تخلیه ملک تجاری
برای صدور دستور تخلیه فوری پس از پایان قرارداد، موجر باید مدارک زیر را ارائه کند:
- قرارداد اجاره کتبی با ذکر مدت و مبلغ اجاره
- امضای دو نفر شاهد در پایین قرارداد
- سند مالکیت ملک (برای اثبات مالک بودن خواهان)
- اظهارنامه تخلیه (در صورت وجود)
-
کد رهگیری و ثبت قرارداد در سامانه خودنویس یا ثبت اسناد (برای قراردادهای جدید پس از ۱۴۰۳)
📌 اگر قرارداد رسمی باشد (سند در دفترخانه تنظیم شده)، مسیر تخلیه از طریق اجرای ثبت خواهد بود و نه از طریق شورا یا دادگاه.
⏱️ مهلت اجرای دستور تخلیه پس از صدور
طبق آیین‌نامه اجرایی قانون ۱۳۷۶:
- دستور تخلیه باید ظرف ۲۴ ساعت از زمان صدور به مستأجر ابلاغ شود
- مستأجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه و تحویل دهد
- در صورت خودداری، دادورز اجرای احکام با حضور مأمور کلانتری، ملک را تخلیه می‌کند
📌 در صورت درخواست مستأجر، قاضی می‌تواند فقط یک بار و حداکثر تا ۳۰ روز مهلت برای تخلیه بدهد.
⚖️ تفاوت مهلت در دستور تخلیه و حکم تخلیه
- دستور تخلیه: زمان‌بندی سریع و کوتاه (۳ تا ۷ روز)
- حکم تخلیه: ممکن است مستأجر ۲۰ روز برای اعتراض و ۱۰ روز برای تخلیه پس از قطعیت حکم وقت داشته باشد
⚖️دستور تخلیه در صلاحیت کدام مرجع است؟
دستور تخلیه در صورتی که اجاره‌نامه عادی، کتبی و بدون سرقفلی باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. اگر قرارداد رسمی باشد، اجرای تخلیه از طریق اداره ثبت اسناد انجام می‌شود. در مواردی که سرقفلی یا دعوای مالی مطرح باشد، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت دارد.
حکم تخلیه ملک تجاری؛ شرایط، روند رسیدگی و قابلیت اعتراض
برخلاف دستور تخلیه که در شرایط خاص و فوری صادر می‌شود، حکم تخلیه روندی کامل‌تر و قضایی‌تر دارد و برای مواردی به کار می‌رود که امکان صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد یا اختلاف میان موجر و مستأجر پیچیده‌تر باشد.
🔍 در چه مواردی باید به دنبال «حکم تخلیه» باشیم؟
- قرارداد اجاره فاقد شرایط شکلی ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ است (مثلاً بدون شاهد یا غیرکتبی)
- سرقفلی یا حق کسب و پیشه وجود دارد
- تخلفات مستأجر مثل تغییر شغل، انتقال به غیر، یا تعدی به ملک
- مستأجر اجاره‌نامه ندارد یا قرارداد شفاهی است
- مالک قصد تخلیه برای نوسازی، سکونت، یا بهره‌برداری شخصی را دارد
- مستأجر با وجود اظهارنامه، ملک را تخلیه نمی‌کند و در ملک تصرف غیرمجاز دارد
⚖️ شرایط دریافت حکم تخلیه ملک تجاری
برای صدور حکم تخلیه، موجر باید دادخواست تخلیه فوری را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ثبت کند. در این دادخواست باید:
- دلایل حقوقی تخلیه (پایان مدت، عدم پرداخت اجاره، تخلف، نیاز شخصی و…) ذکر شود
- مدارک معتبر ضمیمه شود: اجاره‌نامه، اظهارنامه، سند مالکیت، رسید اجاره، مستندات سرقفلی
- اطلاعات دقیق طرفین و ملک نوشته شود
📌 روند دادرسی برای صدور حکم تخلیه
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- ارجاع به شعبه دادگاه عمومی حقوقی
- بررسی اسناد و برگزاری جلسه رسیدگی
- صدور رأی تخلیه در صورت احراز شرایط
- قابلیت تجدیدنظرخواهی ظرف ۲۰ روز برای طرفین
- صدور اجراییه و درخواست اجرای حکم در صورت قطعی شدن رأی
- اجرای حکم از طریق واحد اجرای احکام مدنی
شرایط درخواست تخلیه ملک تجاری از سوی مستأجر
گرچه اغلب تصور می‌شود فقط موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد، اما در برخی موارد نیز خود مستأجر می‌تواند با استناد به دلایل قانونی، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را مطرح کند؛ به‌ویژه اگر موجر از تحویل گرفتن ملک خودداری کند یا ملک ایراد اساسی داشته باشد.
⚖️ مواردی که مستأجر می‌تواند درخواست تخلیه دهد
مطابق ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و سایر قوانین مدنی، مستأجر می‌تواند در شرایط زیر تقاضای تخلیه ملک کند:
- پایان قرارداد اجاره و امتناع موجر از تحویل گرفتن ملک
- وجود عیب اساسی یا خرابی غیرقابل استفاده در ملک (مواد ۴۱۵، ۴۷۸ و ۴۸۵ قانون مدنی)
- نقض تعهدات از سوی موجر مثل عدم تحویل ملک یا عدم انجام تعمیرات لازم
- فوت مستأجر و تقاضای فسخ از سوی همه وراث
- خطرات بهداشتی یا تخریب جدی بنا که قابلیت استفاده را از بین ببرد
- شرط حق فسخ برای مستأجر در متن قرارداد
📝 مراحل قانونی تخلیه توسط مستأجر
۱. ارسال اظهارنامه به موجر: اگر مستأجر قصد تخلیه ملک را دارد ولی موجر از تحویل گرفتن آن خودداری می‌کند، باید اظهارنامه رسمی برای اعلام آمادگی جهت تحویل ملک ارسال کند.
۲. مراجعه به دادگاه برای تأمین دلیل: اگر تا ۵ روز پس از ابلاغ اظهارنامه، موجر برای تحویل ملک مراجعه نکند، مستأجر باید با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک، تأمین دلیل تخلیه انجام دهد.
۳. تحویل کلید به دفتر دادگاه: پس از تنظیم صورتجلسه تأمین دلیل، مستأجر کلید ملک را تحویل دفتر دادگاه می‌دهد تا مسئولیت وی در قبال تخلیه پایان یابد و مشمول خسارت نگردد.
نکته مهم: اگر مستأجر اظهارنامه ندهد یا کلید را به دادگاه تحویل ندهد، از نظر حقوقی همچنان متعهد به پرداخت اجاره‌بها تلقی می‌شود، حتی اگر ملک را تخلیه کرده باشد.
✅ تفاوت این نوع تخلیه با فسخ اجاره
در مواردی مانند وجود عیب یا مزاحمت شخص ثالث، مستأجر ممکن است درخواست فسخ قرارداد را هم به همراه تخلیه مطرح کند. اما در مواردی که صرفاً ملک تخلیه شده و موجر آن را تحویل نمی‌گیرد، اقدام به‌صورت تأمین دلیل و تحویل کلید کفایت می‌کند.
سوالات متداول
در این قسمت از مطلب سوالات متداول پیرامون تخلیه املاک تجاری را مشاهده می فرمایید:
❓ من مغازه‌ای را اجاره داده‌ام، مدت قرارداد تمام شده ولی مستأجر هنوز تخلیه نکرده. قرارداد ما در بنگاه نوشته شده و دو شاهد هم امضا کرده‌اند. چطور سریع تخلیه بگیرم؟
✅ اگر قرارداد اجاره‌تان عادی، کتبی، دارای دو شاهد و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ باشد، می‌توانید به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست دستور تخلیه فوری بدهید. این دستور بدون نیاز به دادرسی، ظرف ۳ تا ۷ روز اجرا می‌شود، البته اگر قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک یا سامانه خودنویس (در نسخه‌های جدید) ثبت شده باشد، روند سریع‌تر و رسمی‌تر خواهد بود.
❓ من مستأجر یک مغازه هستم و می‌خواهم ملک را تخلیه کنم، ولی موجر حاضر نیست تحویل بگیرد. چطور قانونی عمل کنم که بعداً از من ادعای اجاره نکند؟
✅ ابتدا یک اظهارنامه رسمی برای موجر بفرستید و اعلام کنید که آماده تحویل ملک هستید. اگر تا ۵ روز بعد از ابلاغ، موجر مراجعه نکند، به دادگاه محل وقوع ملک بروید و با تأمین دلیل، تخلیه را صورتجلسه کرده و کلید را به دفتر دادگاه تحویل دهید. در این صورت مسئولیت شما در قبال اجاره‌بهای بعد از آن منتفی می‌شود.
❓ قرارداد اجاره من قدیمی است و قبل از سال ۱۳۷۶ نوشته شده. مالک می‌خواهد من را بیرون کند ولی سرقفلی نداده. آیا می‌تواند تخلیه بگیرد؟
✅ اگر قرارداد شما مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد، مالک نمی‌تواند صرفاً به پایان قرارداد استناد کند. او فقط در صورتی می‌تواند درخواست تخلیه دهد که دلایل قانونی مثل عدم پرداخت اجاره، تغییر شغل، انتقال به غیر، تعدی یا تفریط داشته باشد. همچنین، اگر سرقفلی پرداخت نکرده، موظف است هنگام تخلیه، حق کسب و پیشه را طبق نظر کارشناس پرداخت کند.