املاک وقفی به دلیل ماهیت خاص فقهی و حقوقی خود، در زمره حساس‌ترین دارایی‌ها در نظام حقوقی ایران به‌شمار می‌روند. از آن‌جا که فروش این املاک به طور کلی ممنوع است، بهره‌برداری از آن‌ها تنها از طریق اجاره امکان‌پذیر بوده و رابطه میان مستأجر و متولی یا سازمان اوقاف، به صورت قرارداد اجاره شکل می‌گیرد. اما آنچه در عمل باعث بروز اختلافات و دعاوی متعدد می‌شود، خودداری یکی از طرفین از تنظیم سند رسمی اجاره در دفترخانه اسناد رسمی است؛ اقدامی که می‌تواند حقوق قانونی مستأجر یا حتی وقف را تهدید کند.
در چنین شرایطی، دعوای الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه، راهکار قانونی و مؤثری است که به موجب آن، دادگاه، طرف ممتنع را ملزم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره می‌نماید. در این مقاله، به‌صورت کامل و کاربردی، ابعاد مختلف این دعوا، مستندات قانونی، شرایط طرح، نقش متولی و اداره اوقاف و موارد مهم مربوط به تمدید یا تجدید اجاره موقوفه بررسی خواهد شد.
الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه چیست و در چه مواردی مطرح می‌شود؟
وقتی صحبت از «اجاره املاک وقفی» می‌شود، سند رسمی نقش مهمی در تثبیت حقوق مستأجر و حفظ مصلحت موقوفه دارد. اما گاهی یکی از طرفین از تنظیم این سند خودداری می‌کند و این‌جاست که دعوای الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه مطرح می‌شود.
📌 تعریف دعوا
الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه، دعوایی حقوقی است که یکی از طرفین قرارداد اجاره ملک وقفی (معمولاً مستأجر) برای اجبار طرف مقابل (متولی یا اداره اوقاف) به تنظیم سند رسمی در دفترخانه مطرح می‌کند.
این دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که اجاره‌نامه به‌صورت عادی تنظیم شده یا به نام مستأجر جدید نیست، و طرف مقابل از حضور در دفتر اسناد رسمی خودداری می‌کند. این اقدام برای تثبیت حقوق مستأجر، اخذ مجوزهای قانونی، یا بهره‌برداری تجاری از ملک وقفی اهمیت دارد.
🔍 وضعیت‌های رایج طرح این دعوا
- زمانی که قرارداد اجاره به‌صورت عادی (غیررسمی) منعقد شده و مستأجر نیاز به سند رسمی دارد (مثلاً برای اخذ مجوز کسب، انتقال سرقفلی یا بهره‌برداری تجاری).
- هنگامی که متولی یا سازمان اوقاف به‌رغم توافق اولیه، از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند.
- وقتی مستأجر دارای حقوق مکتسبه است و اداره اوقاف، برخلاف قانون، از ثبت قرارداد امتناع می‌ورزد.
- یا زمانی که مستأجر ملک را از مستأجر قبلی خریداری کرده و می‌خواهد سند اجاره به نام او منتقل شود.
📝 تفاوت با دعوای تنظیم سند ملک عادی
برخلاف دعوای تنظیم سند رسمی در املاک عادی که ناظر به انتقال مالکیت (عرصه و اعیان) است، در دعوای املاک وقفی تنها موضوع اجاره و منافع ملک مطرح است؛ زیرا اصل ملک (عرصه) متعلق به وقف است و قابلیت تملک ندارد. در بسیاری از موارد، مستأجر مالک اعیان (ساختمان) است اما برای ادامه بهره‌برداری، نیاز به سند رسمی اجاره زمین دارد.
مبانی قانونی الزام به تنظیم سند اجاره ملک اوقافی
دعوای الزام به تنظیم سند اجاره در خصوص املاک وقفی، پشتوانه‌های قانونی مشخصی دارد. این مقررات، هم در سطح قوانین عام مثل قانون مدنی و قانون ثبت و هم در قالب قوانین خاص نظیر قانون اوقاف و آیین‌نامه‌های مربوطه آمده‌اند.
⚖️ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف (مصوب ۱۳۶۳)
مطابق این ماده، تنظیم سند اجاره موقوفه باید به‌صورت رسمی باشد و سردفتر موظف است ظرف ۱۰ روز نسخه‌ای از آن را به اداره اوقاف محل ارسال کند. این ماده، ثبت رسمی اجاره را الزامی دانسته و مستند اصلی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.
📌 نکته مهم: الزام قانونی به رسمی بودن سند اجاره، نه‌تنها در جهت شفافیت روابط حقوقی، بلکه برای جلوگیری از سوء استفاده و تضییع حقوق موقوفه نیز پیش‌بینی شده است.
📜 تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه (۱۳۷۱)
این تبصره صراحت دارد:
“در مواردی که سند مالکیت به دلیل وقفی بودن ابطال شده و ملک قابل اجاره باشد، با رعایت مصلحت وقف و حقوق مکتسبه متصرف، قرارداد اجاره با وی تنظیم خواهد شد.”
این ماده، مبنای حقوقی قوی برای الزام اوقاف به تنظیم قرارداد اجاره با متصرف یا مستأجر فعلی است، به‌ویژه زمانی که وی اعیانی احداث کرده یا حقی نظیر سرقفلی دارد.
📝 آیین‌نامه اجرایی قانون فوق (مصوب ۱۳۷۴)
در بند ۳ ماده ۱ این آیین‌نامه آمده است:
«مالکیت اعیان از زمره حقوق مکتسبه متصرف محسوب می‌شود.» به بیان دیگر، وقتی کسی مالک بنای احداثی در ملک وقفی است، نمی‌توان او را از تنظیم سند اجاره محروم کرد.
📚 قانون مدنی و قانون ثبت اسناد
- ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت: برخی معاملات از جمله اجاره بیش از سه سال یا اجاره در مناطقی که ثبت املاک اجباری است، باید رسمی باشد.
- ماده ۴۸ قانون ثبت: سند عادی در این موارد، در محاکم پذیرفته نمی‌شود. این ماده، اهمیت تنظیم سند رسمی اجاره موقوفه را دوچندان می‌کند.
- ماده ۴۹۴ قانون مدنی: عقد اجاره با پایان مدت، خاتمه می‌یابد؛ مگر در مواردی که مستأجر دارای حقوقی مانند کسب و پیشه یا سرقفلی باشد که مانع تخلیه فوری گردد.
چه کسانی می‌توانند دعوای الزام به تنظیم سند اجاره را مطرح کنند؟
دعوای الزام به تنظیم سند اجاره ملک وقفی، مختص گروه خاصی نیست. هر شخصی که به‌صورت قانونی یا عرفی، در ملک وقفی متصرف است و دارای حق یا حقی نظیر مالکیت اعیانی یا حق کسب و پیشه می‌باشد، می‌تواند در چارچوب قانون، خواهان این دعوا باشد.
۱. متصرفین قانونی ملک وقفی
بر اساس تبصره ماده واحده قانون ابطال اسناد موقوفه، اگر ملک قابل اجاره باشد، متولی یا سازمان اوقاف مکلف‌اند با متصرف فعلی قرارداد اجاره تنظیم کنند، مشروط به رعایت مصلحت وقف و حقوق مکتسبه.
📌 مثال: فردی سال‌ها در ملکی وقفی سکونت دارد و حق آب، برق، گاز و حتی مالیات به نام او ثبت شده است، اما فاقد سند رسمی اجاره است.
۲. زارعین صاحب نسق
بر اساس تبصره ۲ ماده واحده مذکور و آیین‌نامه‌های اجرایی، زارعینی که املاک وقفی در راستای اجرای اصلاحات ارضی به آنان واگذار شده بود، پس از ابطال اسناد، حق استیجار مجدد پیدا می‌کنند.
✅ در این حالت، دعوای الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه توسط زارع، با استناد به نسق زراعی و بهره‌برداری پیشین، قابلیت طرح دارد.
۳. مالکین اعیان در املاک وقفی
افرادی که در زمین وقفی اقدام به احداث اعیانی (مانند مغازه، خانه یا کارگاه) نموده‌اند، در صورت داشتن مجوز یا شناسایی به‌عنوان دارنده حق، می‌توانند خواهان دعوای الزام به تنظیم سند اجاره باشند.
📌 آیین‌نامه اجرایی قانون اوقاف مالکیت اعیانی را از حقوق مکتسبه می‌داند؛ حتی اگر مجوز رسمی اخذ نشده باشد، در برخی موارد استثنایی، دادگاه این مالکیت را به رسمیت می‌شناسد.
۴. مستأجرین اماکن تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه
اگر اجاره‌نامه تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد و مستأجر دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، می‌تواند علیه موقوفه یا متولی، دعوای الزام به تنظیم یا تجدید اجاره مطرح کند.
⚖️ در این موارد، اوقاف تنها در صورت تخلف قانونی مستأجر می‌تواند از تنظیم اجاره‌نامه جدید خودداری کند وگرنه ادامه اجاره الزام‌آور خواهد بود.
طرف صحیح دعوا در الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه چه کسی است؟
یکی از مهم‌ترین ارکان موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند اجاره ملک وقفی، تعیین درست خوانده دعواست. اشتباه در معرفی طرف دعوا می‌تواند منجر به صدور قرار رد دعوا از سوی دادگاه شود، حتی اگر سایر شرایط قانونی فراهم باشد.
📌 تفاوت متولی، اداره اوقاف و خود موقوفه
در ساختار حقوقی وقف، سه بازیگر مهم وجود دارد:
- موقوفه (وقف): شخصیت حقوقی مستقل دارد و مالک رسمی عرصه ملک محسوب می‌شود.
- متولی (شخص حقیقی یا حقوقی): نماینده شرعی موقوفه برای اداره امور آن است.
- اداره اوقاف و امور خیریه: ناظر و گاهی نیز متولی قانونی در صورت فقدان متولی منصوص یا مجهول بودن او.
⚖️ چه کسی باید به عنوان خوانده در دادخواست درج شود؟
🔹 در صورتی که ملک دارای متولی خاص است
موقوفه به عنوان شخصیت حقوقی، باید خوانده اصلی باشد.
متولی نیز به‌عنوان نماینده او، در ستون خوانده قید می‌شود.
🔹 در صورتی که موقوفه متولی ندارد یا متولی آن مجهول است
اداره اوقاف به‌عنوان نماینده قانونی موقوفه در دعاوی طرح می‌شود.
در این حالت، بهتر است هر دو مورد زیر به‌عنوان خوانده درج شوند:
-
موقوفه (مالک عرصه)
-
اداره اوقاف محل
📌 نکته: درج اداره کل اوقاف استان یا سازمان اوقاف کشور، ضرورتی ندارد و حتی ممکن است باعث ایراد شکلی شود. طبق نامه رسمی دادگستری استان زنجان، فقط اداره اوقاف حوزه قضایی محل کفایت می‌کند.
❌ اشتباه رایج در تعیین خوانده
بسیاری از افراد، دعوا را فقط علیه اداره اوقاف مطرح می‌کنند و از درج موقوفه به‌عنوان شخصیت حقوقی غفلت می‌کنند. این موضوع می‌تواند به رد دعوا به دلیل نقص در طرف دعوا منتهی شود. همچنین گاهی دیده می‌شود که مستأجر سابق یا ایادی قبلی، از قلم می‌افتند، در حالی که نقش مهمی در جریان انتقال حقوق دارند.
✅ مثال کاربردی
فرض کنید فردی اعیانی یک مغازه وقفی را از مستأجر قبلی خریداری کرده و می‌خواهد سند اجاره رسمی به نام او تنظیم شود. در این حالت، باید علیه موارد زیر طرح دعوا شود:
- موقوفه (مالک عرصه)
- اداره اوقاف محل (نماینده قانونی موقوفه)
- مستأجر قبلی (فروشنده اعیانی)
شرایط و مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی
دعوای الزام به تنظیم سند اجاره ملک وقفی، نیازمند وجود شرایط قانونی و ارائه مستندات معتبر است. دادگاه تنها زمانی رأی به الزام متولی یا اداره اوقاف صادر می‌کند که خواهان بتواند رابطه استیجاری یا حقوق مکتسبه خود را به‌طور دقیق اثبات کند.
📝 شرایط عمومی طرح دعوا
شرایط عمومی، همان شرایطی هستند که در هر دعوای حقوقی باید رعایت شوند:
- ذی‌نفع بودن خواهان در موضوع دعوا
- اقامه دعوا در دادگاه صالح (دادگاه محل وقوع ملک)
- عدم وجود رأی قطعی پیشین در مورد همان موضوع
- تنظیم دادخواست کامل و مستند
🏛️ شرایط اختصاصی در دعوای اجاره ملک موقوفه
برای موفقیت در دعوا، وجود همزمان شرایط زیر الزامی است:
-
وجود ملک وقفی قابل اجاره
ملک مورد نظر باید واقعاً وقفی باشد (با سند رسمی وقف یا رأی وقفیت دیوان). -
وجود رابطه استیجاری قبلی یا فعلی
- یا با متولی قرارداد عادی دارد
- یا از مستأجر قبلی خرید کرده و در ملک تصرف دارد
- یا متصرف قانونی و باسابقه ملک است
-
اثبات حقوق مکتسبه توسط خواهان
- مالکیت اعیانی (مثلاً ساختمان احداث‌شده روی زمین وقفی)
- سرقفلی یا حق کسب و پیشه
- نسق زراعی، تحجیر، حفر چاه یا سابقه تصرف قانونی
📌 مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا
| نوع مدرک | توضیحات |
|---|---|
| سند عادی اجاره | برای اثبات توافق با متولی/مستأجر قبلی |
| رسیدهای پرداخت اجاره‌بها | نشان‌دهنده رابطه استیجاری یا بهره‌برداری مشروع |
| پروانه ساخت یا پایان‌کار | برای اثبات مالکیت اعیانی |
| نظریه کارشناس رسمی دادگستری | جهت تشخیص قدمت بنا یا سابقه تصرف |
| مکاتبات با اداره اوقاف | مانند پاسخ رسمی به درخواست اجاره یا امتناع تنظیم سند |
| شهادت شهود | در صورت نبودن سند کتبی، برای اثبات تصرف طولانی‌مدت یا سابقه اجاره |
| رأی وقفیت | در صورتی که وقف بودن ملک در دادگاه اثبات شده باشد |
✅ نکات کلیدی
- اگر اعیانی از مستأجر قبلی خریداری شده، باید کلیه ایادی قبلی به‌عنوان خوانده در دادخواست قید شوند.
- اگر مستأجر در گذشته پذیره پرداخت کرده و اکنون اوقاف مجدداً آن را مطالبه می‌کند، باید به نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه استناد شود که دریافت پذیره در صورت احراز مالکیت اعیان، غیرقانونی است.
- در مورد زارعین صاحب نسق، ارائه مدارک نسق زراعی، رسید برداشت محصول، و تأییدیه‌های جهاد کشاورزی بسیار مؤثر است. توجه داشته باشید که حق نسق با مفهوم حق ریشه متفاوت است، به اینصورت که حق نسق به معنای آباد کردن زمین است و حق ریشه به معنای بهره برداری.
مراحل طرح دعوا و اجرای رأی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
برای رسیدن به هدف نهایی یعنی صدور و تنظیم رسمی اجاره‌نامه وقفی در دفترخانه، باید مسیر قانونی مشخصی طی شود. از ارائه اظهارنامه تا اجرای رأی قطعی دادگاه، مستأجر باید هم از نظر حقوقی آماده باشد و هم مدارک اثباتی کافی داشته باشد.
📝 مرحله اول: ارسال اظهارنامه به طرف مقابل
قبل از هر اقدام قضایی، بهتر است اظهارنامه‌ای رسمی برای متولی یا اداره اوقاف ارسال شود و از او خواسته شود برای تنظیم سند اجاره در دفترخانه حاضر شود.
🔍 اگر پاسخ منفی یا سکوت داده شد، این اظهارنامه می‌تواند در دادگاه به عنوان دلیل عدم همکاری ارائه شود.
⚖️ مرحله دوم: ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
در دادخواست باید نکات زیر رعایت شود:
- خواهان: مستأجر، مالک اعیان، متصرف یا زارع صاحب نسق
- خوانده: موقوفه (شخصیت حقوقی) + متولی یا اداره اوقاف محل
- خواسته: الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند اجاره رسمی
مدارک باید ضمیمه دادخواست شوند: اجاره‌نامه، فیش‌های پرداختی، استعلامات ثبتی، مکاتبات با اداره اوقاف، و سایر مستندات اثباتی.
📌 مرحله سوم: ارجاع به دادگاه صالح و رسیدگی
- دادگاه صالح: دادگاه حقوقی محل وقوع ملک (مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی)
- رسیدگی اولیه: بررسی کامل بودن دادخواست و مستندات
- دعوت طرفین: تعیین وقت رسیدگی و ارسال ابلاغیه
- جلسه رسیدگی: ارائه مدارک، استماع دفاعیات و اخذ نظر کارشناس (در صورت نیاز)
اگر قاضی تشخیص دهد که مستأجر حقوق مکتسبه دارد و اداره اوقاف یا متولی بدون دلیل قانونی از تنظیم سند رسمی اجاره امتناع کرده، رأی به الزام صادر می‌شود.
✅ مرحله چهارم: اجرای رأی دادگاه
پس از قطعیت رأی:
- ابلاغ رأی به محکوم‌علیه (متولی یا اداره اوقاف)
- تعیین دفترخانه و دعوت از طرفین برای حضور
- اگر محکوم‌علیه در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشد. نماینده دادگاه، به‌نیابت از او در دفترخانه حضور یافته و سند را امضا می‌کند.
📌 این اقدام مطابق ماده ۲۳ قانون اجرای احکام مدنی انجام می‌شود و در حکم امضای قانونی و قطعی محسوب می‌گردد.
❌ در صورت امتناع از اجرای رأی
اگر محکوم‌علیه از تنظیم سند طفره رود یا مانع‌تراشی کند:
- اجرای احکام دادگستری می‌تواند سند را بدون نیاز به همکاری او تنظیم کند.
- در برخی موارد، دستور توقیف حساب یا جریمه تأخیر نیز ممکن است صادر شود.
بررسی اجاره‌نامه‌های قبلی، تمدید و تجدید قرارداد اجاره موقوفه
در قراردادهای اجاره املاک وقفی، پایان مدت قرارداد به‌معنای پایان رابطه حقوقی نیست؛ بلکه در برخی موارد، قانون‌گذار یا آیین‌نامه‌ها، موقوفه را مکلف به تمدید یا تجدید اجاره‌نامه با مستأجر دانسته‌اند. این مسئله به‌ویژه در املاک تجاری با حقوق مکتسبه اهمیت مضاعف دارد.
⚖️ تجدید اجاره در قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶
بر اساس این قانون، در صورتی که مستأجر دارای حق کسب، پیشه یا تجارت باشد، موقوفه موظف است قرارداد اجاره را تمدید کند، مگر در شرایط خاصی که قانون اجازه تخلیه داده است.
📌 مواد ۱۴ و ۱۵ قانون موجر و مستأجر ۵۶ شرایطی مانند تغییر شغل، تأخیر در پرداخت اجاره، نیاز شخصی مالک به ملک و… را از موارد استثنای تجدید اجاره دانسته‌اند.
✅ موارد الزام به تجدید اجاره از سوی موقوفه
- وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستأجر
- اثبات مالکیت اعیانی در ملک وقفی (طبق بند ۳ آیین‌نامه اجرایی ۱۳۷۴)
- احراز تصرف مستمر و قانونی در سال‌های قبل (سابقه اجاره رسمی یا عادی)
⚠️ در این موارد، اداره اوقاف یا متولی حق فسخ قرارداد یا عدم تمدید آن را ندارد، مگر در شرایطی خاص و با اخذ مجوز قانونی.
🔍 تفاوت بین تمدید و تجدید اجاره
| نوع اقدام | تعریف | تفاوت کلیدی |
|---|---|---|
| تمدید اجاره | ادامه همان قرارداد قبلی با همان شرایط | فقط مدت افزایش می‌یابد |
| تجدید اجاره | انعقاد قرارداد جدید بین همان طرفین | ممکن است اجاره‌بها و سایر شروط تغییر کند |
الزام به تنظیم سند اجاره بدون پرداخت پذیره: در چه شرایطی ممکن است؟
پذیره یا مبلغ اهدایی به موقوفه، وجهی است که گاهی هنگام تنظیم یا انتقال سند اجاره مطالبه می‌شود. اما آیا همیشه مستأجر مکلف به پرداخت آن است؟ پاسخ منفی است. در مواردی، مستأجران به لحاظ حقوق مکتسبه، از پرداخت پذیره معاف هستند و می‌توانند از دادگاه بخواهند تنظیم سند رسمی اجاره بدون پرداخت پذیره را الزام کند.
🔍 پذیره چیست و چه انواعی دارد؟
پذیره به دو صورت دریافت می‌شود:
- پذیره ابتدایی: در آغاز عقد اجاره جدید، هنگام اعطای حق تملک اعیان
- پذیره انتقالی: در زمان انتقال قرارداد اجاره به غیر، یا تنظیم سند به نام متصرف جدید
این مبلغ معمولاً به عنوان کمک به موقوفه و جبران منفعت واگذار شده در نظر گرفته می‌شود؛ اما در بسیاری از پرونده‌ها، استناد به «حقوق مکتسبه» مانع از مطالبه قانونی آن خواهد شد.
⚖️ مستندات قانونی برای معافیت از پرداخت پذیره
قوانین و مستندان قانونی برای معافیت از پرداخت پذیره به شرح زیر است:
📌 نظریه شماره ۳۳۰۱/۷ اداره حقوقی قوه قضائیه (مورخ ۷۶/۱۰/۴)
«در صورتی که مالکیت اعیان برای متصرف محرز باشد، و اجاره ملک مشمول آیین‌نامه نحوه وصول پذیره باشد، اداره اوقاف حق دریافت پذیره ندارد.»
📜 تبصره ۲ ذیل ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه
«در صورت شناسایی حقوق مکتسبه متصرف، از جمله مالکیت اعیان یا نسق زراعی، اجاره با رعایت مصلحت وقف بدون دریافت پذیره تنظیم می‌شود.»
✅ چه کسانی از پرداخت پذیره معاف‌اند؟
- متصرفینی که اعیانی با مجوز یا به صورت عرفی احداث کرده‌اند
- زارعین دارای حق نسق زراعی یا قبوض اصلاحات ارضی
- مستأجرانی که سند عادی سال‌های قبل دارند و چندین سال در تصرف قانونی بوده‌اند
- افرادی که طبق حکم دادگاه یا رأی دیوان عدالت اداری به عنوان مالک اعیان شناخته شده‌اند
⚠️ در این موارد، اگر اداره اوقاف مطالبه پذیره کند و تنظیم سند را منوط به آن بداند، می‌توان با استناد به قوانین فوق، دعوای الزام به تنظیم سند اجاره بدون پرداخت پذیره مطرح کرد.
📝 مدارک مهم در طرح این دعوا
- نظریه کارشناسی مبنی بر قدمت اعیانی
- قبوض آب، برق، مالیات، و عوارض شهرداری
- اجاره‌نامه‌های قبلی ولو به صورت عادی
- استعلامات ثبتی و سوابق نقل و انتقال ملک
- رأی دادگاه یا هیأت رسیدگی به حقوق مکتسبه
📚 رویه قضایی
در رویه دیوان عدالت اداری و برخی دادگاه‌های حقوقی، مستأجران در صورت اثبات احداث اعیانی یا نسق، از پرداخت پذیره معاف شده‌اند و دادگاه حکم به الزام اداره اوقاف به تنظیم قرارداد اجاره بدون دریافت پذیره صادر کرده است.
الزام اداره اوقاف و موقوفه به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی
خواهان:
آقای … فرزند … به شماره ملی …، ساکن …خواندگان:
۱. اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان …
۲. موقوفه … (مالک عرصه به عنوان شخصیت حقوقی مستقل)
۳. آقای … (مستأجر قبلی / ایادی قبلی در صورت انتقال اعیانی از طریق ایشان)ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احتراماینجانب به موجب قرارداد عادی مورخ … و به استناد تصرفات قانونی مستمر، در حال حاضر متصرف یک باب مغازه / منزل / زمین واقع در پلاک ثبتی … بخش … شهرستان … می‌باشم. ملک مذکور در اراضی وقفی واقع شده و اعیانی احداثی موجود در آن متعلق به اینجانب است.
پس از واگذاری اعیانی توسط آقای … (مستأجر قبلی) و انتقال آن به بنده، با مراجعه به اداره اوقاف و متولی موقوفه جهت انتقال سند رسمی اجاره، با امتناع از تنظیم سند رسمی اجاره به نام اینجانب مواجه شدم.
با توجه به اینکه تصرفات اینجانب قانونی، مستمر، و مستند به قرارداد و مدارک پرداخت اجاره‌بها بوده و مالکیت اعیانی نیز با ارائه مدارک قابل اثبات است، و نظر به اینکه مطابق ماده ۱۰ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۳، تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱ و بند ۳ ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی آن، موقوفه مکلف به تنظیم قرارداد اجاره با متصرف دارای حقوق مکتسبه می‌باشد؛ و همچنین مطابق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه در مواردی که مالکیت اعیانی احراز گردد، مطالبه پذیره فاقد وجاهت قانونی است؛
خواسته:
الزام خواندگان به تنظیم و امضای سند رسمی اجاره ملک وقفی پلاک ثبتی … بخش … شهرستان … در یکی از دفاتر اسناد رسمی به نفع خواهان، بدون دریافت پذیره، و با رعایت حقوق مکتسبه
دلایل و مستندات:
- تصویر اجاره‌نامه عادی یا قرارداد خرید اعیانی
- قبوض پرداختی (آب، برق، گاز، مالیات ملک)
- فیش‌های اجاره‌بها (در صورت وجود)
- استعلام ثبتی و مکاتبات با اداره اوقاف
- نظریه کارشناس رسمی دادگستری (در صورت وجود اعیانی)
- تصویر اظهارنامه ارسالی به اداره اوقاف
- شهادت شهود یا استشهادیه محلی
- مدارک هویتی و سند اثبات تصرف
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه را مشاهده می فرمایید:
❓ من یک مغازه روی زمین موقوفه دارم که اعیانش مال خودمه، اما متولی حاضر نیست سند اجاره رسمی تنظیم کنه. می‌تونم ازش شکایت کنم؟
✅ بله. اگر شما مالک اعیان هستید و بر روی زمین وقفی ساخت‌وساز کرده‌اید، بر اساس تبصره ماده واحده قانون ابطال اسناد موقوفه و آیین‌نامه اجرایی آن، مالکیت اعیان از حقوق مکتسبه شما محسوب می‌شود. در این صورت، می‌توانید از طریق دادگاه، دعوای الزام متولی یا اداره اوقاف به تنظیم سند رسمی اجاره را طرح کنید.
❓ من زمین وقفی رو چند سال پیش با اجاره‌نامه عادی از اداره اوقاف گرفتم. الان برای گرفتن مجوز شهرداری بهم گفتن باید سند رسمی بیاری. متولی میگه لازم نیست سند رسمی بزنم. چیکار کنم؟
✅ شما می‌تونید ابتدا اظهارنامه رسمی برای متولی ارسال کنید و از او دعوت کنید تا در دفترخانه حاضر بشه. اگر خودداری کرد، می‌تونید با استناد به ماده ۱۰ قانون اوقاف و سایر مقررات مربوطه، از طریق دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ملک وقفی را مطرح کنید. داشتن سند رسمی برای اقدامات اداری مثل مجوز ساخت، کاملاً ضروریه.
❓ من یه مغازه روی زمین موقوفه دارم و قبلاً از مستأجر قبلی خریدمش. حالا می‌خوام سند اجاره رو به اسم خودم بزنم ولی اداره اوقاف میگه باید پذیره بدی. مگه مجبورم؟
✅ نه الزاماً. اگر اعیانی به‌صورت قانونی به شما منتقل شده و مالکیت اون احراز بشه، مطابق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه، اوقاف نمی‌تونه شما رو به پرداخت پذیره مجبور کنه. در این شرایط می‌تونید دادخواست الزام به تنظیم سند اجاره بدون پرداخت پذیره رو در دادگاه مطرح کنید، مشروط به اینکه مدارک کافی مثل سند عادی، رسید پرداخت، یا سابقه تصرف داشته باشید.