وقف به عنوان یکی از سنتهای پسندیده در فرهنگ اسلامی، جایگاه ویژهای دارد. در این سنت، افراد بخشی از اموال یا منافع خود را برای اهداف عمومی و خیرخواهانه اختصاص میدهند تا در طول زمان مورد استفاده قرار گیرد. وقف نه تنها عملی نیکوکارانه است، بلکه در نظام حقوقی ایران نیز جایگاه ویژهای دارد و مقررات خاصی بر آن حاکم شده است. یکی از مهمترین اصول حاکم بر اموال موقوفه، اصل عدم امکان فروش مال وقفی است که در فقه اسلامی و قانون مدنی ایران تصریح شده است.
مطابق ماده ۳۴۹ قانون مدنی، به طور کلی فروش مال موقوفه صحیح نیست، چرا که این امر استمرار نیت واقف را تهدید میکند و میتواند فلسفه اصلی وقف را زیر سؤال ببرد. با این حال، قانونگذار در برخی شرایط خاص، فروش مال موقوفه را مجاز دانسته تا از بروز مشکلات جدیتر جلوگیری شود. این موارد استثنایی، شرایطی هستند که حفظ مال موقوفه یا منافع موقوفعلیهم دیگر ممکن نباشد یا به مصالح بالاتر نیاز باشد.
در این مقاله، به بررسی تفصیلی نظام حقوقی فروش مال موقوفه، موارد استثنایی مجاز بودن فروش مانند خرابی مال، اختلاف شدید میان موقوفعلیهم و ضرورتهای اعلام شده توسط ولی فقیه خواهیم پرداخت. همچنین نکات مهمی که باید هنگام فروش مال موقوفه رعایت شود تا از بطلان یا ایرادات حقوقی جلوگیری گردد، بیان خواهد شد.
اصل ممنوعیت فروش مال موقوفه در قانون مدنی ایران
در نظام حقوقی ایران، اصل بر این است که مال موقوفه قابل فروش نیست. این قاعده برگرفته از آموزههای فقه اسلامی است که هدف اصلی وقف یعنی بهرهبرداری دائمی از منافع مال را در نظر دارد. اگر می خواهید بدانید مال وقفی چیست می توانید ماهیت آن را در مطلب مربوط به آن دنبال نمایید. قانون مدنی ایران در ماده ۳۴۹ صراحتاً اعلام میکند:
“بیع مال وقف صحیح نیست…”
منظور از این عبارت این است که مال موقوفه باید در همان قالبی که واقف تعیین کرده باقی بماند و تغییر مالکیت پیدا نکند. این قاعده، تداوم نیت خیرخواهانه واقف و تضمین استفاده مستمر موقوف علیهم از منافع مال را تأمین میکند.
دلایل ممنوعیت فروش مال موقوفه:
- حفظ نیت واقف: فروش مال موقوفه، خیانت به هدف واقف محسوب میشود.
- تضمین دوام انتفاع: وقف برای بهرهبرداری بلندمدت از منافع مال است، نه برای فروش و انتقال.
- پرهیز از تغییر در ماهیت حقوقی مال: مال وقفی تحت یک نظام خاص حقوقی اداره میشود که فروش آن را نقض میکند.
با این حال، قانونگذار با درک برخی شرایط اضطراری، راههایی برای فروش مال موقوفه در موارد خاص باز گذاشته است که در بخشهای بعدی مقاله به تفصیل به آنها پرداخته خواهد شد.
موارد استثنایی امکان فروش مال موقوفه
اگرچه اصل بر عدم جواز فروش مال موقوفه است، اما قانونگذار برای مواقع اضطراری، استثنائاتی پیشبینی کرده است. طبق ماده ۳۴۹ و ماده ۸۸ قانون مدنی، در شرایط زیر فروش مال وقفی مجاز خواهد بود:
✅ ۱. خرابی مال موقوفه یا ترس از خرابی
اگر مال موقوفه به حدی خراب شود یا در شرف خرابی باشد که دیگر امکان بهرهبرداری از آن وجود نداشته باشد و عمران آن نیز ممکن نباشد، فروش آن مجاز است. (ماده ۸۸ قانون مدنی)
✅ ۲. اختلاف شدید میان موقوف علیهم
چنانچه بین موقوف علیهم اختلافی ایجاد شود که بیم سفک دماء (یعنی کشته شدن افراد) برود یا اختلاف به حدی شدید شود که ادامه وقف عملاً ناممکن باشد، فروش مال موقوفه جایز میشود. (ماده ۳۴۹ قانون مدنی)
✅ ۳. اجازه فروش توسط ولی فقیه
در موارد خاص و بنا به مصلحتهای مهم اجتماعی یا شرعی، ولی فقیه میتواند اجازه فروش مال موقوفه را صادر کند. این اختیار معمولاً از طریق رئیس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولی فقیه اعمال میشود.
فروش مال موقوفه در صورت خرابی یا خطر خرابی
یکی از موارد استثنایی فروش مال موقوفه، خرابی یا احتمال قریبالوقوع خرابی آن است. طبق ماده ۸۸ قانون مدنی:
“بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.”
شرایط لازم برای فروش:
- خرابی کامل یا قریبالوقوع: مال موقوفه یا باید به طور کامل خراب شده باشد یا خرابی آن نزدیک و حتمی باشد.
- عدم امکان انتفاع: مال باید به گونهای خراب شده باشد که استفاده از آن دیگر ممکن نباشد.
- تعذر عمران یا نبود داوطلب برای بازسازی: حتی اگر امکان بازسازی وجود داشته باشد، اگر کسی حاضر به بازسازی مال وقفی نباشد، فروش آن مجاز است.
صرف خراب شدن جزئی یا نیاز به تعمیرات عادی، مجوز فروش نیست. فروش فقط در صورتی ممکن است که مال اساساً کاربری خود را از دست داده و بازسازی هم ممکن نباشد یا داوطلبی برای تعمیر پیدا نشود.
فروش مال موقوفه در صورت اختلاف شدید بین موقوف علیهم
یکی دیگر از مواردی که فروش مال موقوفه مجاز میشود، بروز اختلاف شدید بین موقوف علیهم است. قانون مدنی در ماده ۳۴۹ مقرر کرده:
“بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سفک دماء رود.”
شرایط لازم:
- اختلاف جدی: اختلاف باید آنقدر شدید باشد که ترس عقلانی از کشته شدن (سفک دماء) وجود داشته باشد.
- ترس واقعی، نه صرف درگیری: فقط وجود نزاع یا مشاجره برای مجوز فروش کافی نیست؛ باید احتمال واقعی وقوع قتل مطرح باشد.
- در وقف عام و خاص: این قاعده هم شامل وقف خاص (مثل اعضای یک خانواده) و هم وقف عام (مثل اهالی یک منطقه) میشود.
در هر صورت باید تشخیص این خطر توسط مقام قضایی یا مرجع صالح احراز شود و صرف ادعای اختلاف بدون دلایل جدی برای مجوز فروش کافی نیست.
فروش مال موقوفه با اجازه ولی فقیه به دلایل ضروری
در برخی شرایط استثنایی، حتی اگر خرابی یا اختلاف شدید بین موقوف علیهم وجود نداشته باشد، ولی فقیه میتواند بنا بر ضرورتهای شرعی یا اجتماعی، اجازه فروش مال موقوفه را صادر کند.
مبنای حقوقی:
ولایت فقیه بر امور حسبیه از جمله اموال موقوفه در فقه امامیه پذیرفته شده است. به همین دلیل، در مواردی که مصلحت قویتری اقتضا کند، ولی فقیه میتواند دستور به فروش مال موقوفه بدهد.
نحوه اجرا:
-
صدور اجازه فروش از سوی ولی فقیه یا نماینده او (رئیس سازمان اوقاف) انجام میشود.
-
تشخیص ضرورت فروش بر عهده ولی فقیه است و افراد شخصاً نمیتوانند بدون مجوز اقدام به فروش کنند.
درخواست فروش باید از طریق مراجع قانونی مانند اداره اوقاف پیگیری شود و بدون مجوز رسمی، فروش مال وقفی باطل خواهد بود.
احتیاط های قانونی در فروش مال موقوفه
با وجود پیشبینی موارد استثنایی برای فروش مال موقوفه، این فرآیند باید با رعایت دقتهای ویژه و طی مراحل قانونی انجام شود تا از بطلان معامله یا مسئولیتهای حقوقی جلوگیری گردد.
✅ نکات کلیدی که باید رعایت شود:
- احراز شرایط استثنا: باید ثابت شود که مال موقوفه مشمول یکی از موارد مجاز فروش (خرابی، اختلاف شدید، یا دستور ولی فقیه) است.
- دریافت مجوز رسمی: فروش بدون کسب مجوز از مقام صالح (مانند رئیس اداره اوقاف) فاقد اعتبار است و ممکن است باطل اعلام شود.
- ارجاع به مقام قضایی در صورت لزوم: اگر در مورد وجود شرایط قانونی اختلافی باشد، باید موضوع از طریق مراجع قضایی بررسی شود.
- رعایت مصلحت موقوف علیهم: مال موقوفه باید به قیمت واقعی و در جهت حفظ حقوق موقوف علیهم فروخته شود.
- تنظیم صحیح اسناد: تمام مراحل فروش باید در قالب اسناد رسمی و تحت نظارت قانونی انجام گیرد.
✅ پیامدهای عدم رعایت تشریفات:
- بطلان معامله فروش
- مسئولیت حقوقی و کیفری برای فروشنده یا متولی
- تضییع حقوق موقوف علیهم و امکان اقامه دعوا علیه متولی یا خریدار
سوالات متداول
در این بخش سوالات متداول پیرامون استثنائات فروش مال موقوفه را که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ زمین کشاورزی که در سال ۱۳۵۲ واگذار گردیده و اراضی روستا وقف خاص میباشد، قابل فروش است؟
✅ در وقف خاص، فروش مال وقف شده جایز نیست مگر در موارد استثنایی مثل خرابی موقوفه. برای بررسی دقیق، از طریق اداره اوقاف پیگیری نمایید.
❓ اگر زمین وقف باشد، آیا امکان احداث بنا وجود دارد یا فقط فروش آن ممنوع است؟
✅ احداث بنا در زمین وقفی با نظر متولی شرعی و رعایت جهت وقف مانعی ندارد، اما فروش مال وقف به طور کلی جایز نیست مگر در شرایط خاص خرابی غیرقابل انتفاع.
❓ خانه وقفی که وقف اولاد ذکور شده و اکنون زمین خالی و بلااستفاده است، آیا میتوان آن را پس از ساخت یا به همین صورت فروخت؟
✅ اموال وقفی حتی پس از تخریب، اصولاً قابل فروش نیستند مگر شرایط قانونی خاص برقرار باشد. مطابق مقررات اوقاف، باید وضعیت از طریق اداره اوقاف بررسی و تصمیمگیری شود.
❓ ملکی که سالها پیش پدرم خریده ولی اکنون مشخص شده زمین وقفی بوده، آیا میتوان مالکیت را تثبیت کرد یا پول پرداختی را به نرخ روز مطالبه نمود؟
✅ مال وقفی اصولاً قابل خرید و فروش نیست و تنها منافع آن منتقل میشود. برای احقاق حق، باید با استناد به مدارک و قراردادهای موجود، لایحهای تخصصی تنظیم و در مراجع قضایی پیگیری شود.
❓ آیا از زمین وقفی میتوان برای پرداخت مهریه استفاده کرد؟ ترتیب پرداخت بدهیهای متوفی چگونه است؟
✅ زمین وقفی قابل فروش نیست و پرداخت مهریه از محل ملک وقفی امکانپذیر نیست. قاضی ترتیب پرداخت بدهیها را تعیین میکند و هزینههای کفن و دفن در اولویت پرداخت قرار دارند.
❓ اگر معاملهای انجام شود و بعداً مشخص شود زمین واگذار شده، وقفی بوده است، چه اتفاقی میافتد؟
✅ اگر زمین وقفی باشد و معامله بدون آگاهی انجام شده باشد، معامله قابل ابطال است. فروشنده ممکن است به جرم فروش مال غیر تحت پیگرد قرار گیرد. برای دفاع از حقوق خود، به مستندات ارائهشده در مبایعهنامه استناد نمایید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد می توانید با وکلای ما در ایران لگال تماس حاصل فرمایید.